【2026年最新】注文住宅の相場は4,260万円！30坪・土地込みも施主が解説

• 注文住宅の相場って結局いくらなの？
• 30坪・40坪だといくらかかる？
• 土地込みだと総額はどこまで膨らむ？
• どれくらいの年収と貯金があれば建てられる？

注文住宅の相場は、「土地あり（建物だけ）」で見るか「土地込み」で見るかで、数字がまったくの別物になります。

結論からいうと、2025年度フラット35利用者調査（住宅金融支援機構）の全国平均は、注文住宅（土地あり）の建設費が4,259.8万円。土地付注文住宅は建設費3,737.6万円＋土地取得費1,575.3万円で、合計5,312.9万円です。

参考：住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」（2026年8月確認）

つまり相場＝建物代だけではありません。この記事では、公的データの読み方と、相場に入っていない費用を、施主の実額とあわせて解説します。

なお、地域別の相場は群馬の記事、メーカー別の総額は積水ハウスの記事で詳しく扱っています。この記事は全国データの読み方に絞ります。

注文住宅の相場は全国平均4,260万円｜土地ありと土地込みで総額はこう変わる

注文住宅の相場は、土地ありなら建設費4,259.8万円、土地込みなら合計5,312.9万円が全国平均です。

ベースにするデータは1つだけに絞ります。住宅金融支援機構の2025年度フラット35利用者調査（2026年8月確認）です。

この調査の対象は、2025年4月〜2026年3月に承認された35,553件。うち注文住宅が3,889件、土地付注文住宅が7,733件です。

項目	土地あり （注文住宅）	土地込み （土地付注文住宅）
建設費	4,259.8万円	3,737.6万円
土地取得費	ー	1,575.3万円
合計	4,259.8万円	5,312.9万円
住宅面積	118.4㎡	110.3㎡
世帯年収	718.9万円	742.2万円

調査の用語解説では、所要資金＝予定建設費と土地取得費を合計した金額と定義されています。合計の出し方はこれに沿っています。

土地あり（建物だけ）の相場｜平均でどこまで建てられる？

すでに土地を持っている人は、建設費4,259.8万円だけを見れば十分です。親から譲り受けた土地や相続した土地も同じ扱いになります。

全国平均の住宅面積は118.4㎡。坪に直すと約35.8坪です。つまり平均的な人は、約36坪の家を4,260万円前後で建てていることになります。

1坪あたりに逆算するとこうなります。

4,259.8万円 ÷ 35.8坪 ≒ 119万円/坪

これは平均値から逆算した目安なので、坪単価表に載っている数字とは性格が違います。実際の坪単価は依頼先で大きく変わります。

調査の用語解説によると、この建設費には主体工事費のほか、電気・給排水・ガス設備の工事費、設計費、工事監理費、屋外附帯工事費などが含まれます。「建物だけの金額」といっても中身は会社ごとの見積書とずれるため、比べるときは内訳の範囲を必ず確認してください。

土地込み・土地なしの相場｜土地代を足すといくらになる？

土地から買う場合の全国平均は、建設費3,737.6万円＋土地取得費1,575.3万円＝合計5,312.9万円です。

注目したいのは建設費の差です。土地ありの人が4,259.8万円なのに対し、土地から買う人は3,737.6万円。約520万円分だけ建物を落として、その予算を土地代に回している構図になっています。

土地代そのものの目安は、土地なしから注文住宅を建てるといくら？で地域別に詳しく扱います。

参考：住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」（2026年8月確認）

同じ「相場」でも首都圏と地方でこれだけ違う

建物代は地域でほとんど変わらず、差がつくのは土地代です。同じ調査の地域別データ（土地付注文住宅）を並べると、それがはっきり出ます。

地域	建設費	土地取得費
全国	3,737.6万円	1,575.3万円
三大都市圏	3,740.7万円	2,091.7万円
首都圏	3,814.3万円	2,590.0万円
その他地域	3,734.3万円	1,016.5万円

建設費は3,734.3万〜3,814.3万円の範囲に収まっています。ところが土地取得費は、首都圏とその他地域で1,573.5万円も開いています。

参考：住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」（2026年8月確認）

地域ごとの相場や補助金は、群馬の注文住宅相場の記事でさらに細かく解説しています。

わが家は71坪｜相場に入っていない費用がある！総額7,177万円の内訳を公開

ここで伝えたいのは金額の大きさではありません。調査の「建設費」に入っていない費用が、実際にはいくつもあるということです。

段階	金額	中身
①本体工事費	5,390万円	建物だけ。 ダインコンクリート・シーカス・ 瓦屋根を含む
②建築工事費 （税込）	7,177万円	①＋設備・付帯工事・外構・解体 ー 値引き＋消費税
③総計	7,285万円	②＋諸費用108万円

わが家の金額は2021年6月契約・2022年4月引き渡し時のものです（約5年前）。積水ハウスの坪単価は2026年時点で135〜155万円が目安なので、いま同じ家を建てるとこの金額では収まりません。

本体との差額の内訳は71坪7,177万円の実額に、外構でやらかした話は外構の失敗談に、火災保険の実額は積水ハウスの火災保険の見積もりにまとめています。

30坪の注文住宅の相場はいくら？平均は約36坪という現実

30坪は、全国平均より小さい家です。フラット35利用者調査の全国平均は住宅面積118.4㎡＝約35.8坪なので、30坪は平均より約5.8坪コンパクトになります。

ここを勘違いすると、平均額4,259.8万円をそのまま30坪の予算だと思ってしまい、高く見積もりすぎることになります。

そして30坪の相場は、1つの数字では言い切れません。依頼先がローコスト系か大手ハウスメーカーかで、同じ30坪でも総額が倍近く変わるためです。

30坪の相場の出し方｜坪単価だけで計算すると足りなくなる

坪単価×坪数は、総額になりません。総額は3段階の足し算で出します。

やっかいなのは、住宅会社によって坪単価に含める範囲が違うことです。照明やカーテンを含む会社もあれば、外構まで別扱いの会社もあります。

だから見積もりを比べるときは、坪単価ではなく総額（諸費用込み）で並べてください。

この内訳はわが家の総額7,177万円の内訳の記事で公開しています。

30坪で2,000万円・3,000万円は建つ？価格帯別にできること

30坪の総額は、依頼先の価格帯で大きく変わります。

区分	35坪前後の 総額目安	特徴
ローコスト系	2,243万 〜2,320万円	規格化された仕様で価格を抑える。 設備のグレードアップは加算方式
中堅・ 地域工務店	上記と大手の中間	設計の自由度と価格のバランス型。 地域で価格差が出やすい
大手 ハウスメーカー	30坪で5,060万 〜5,810万円	構造・保証・アフターに費用がかかる。 提案力は高い

ローコスト系の数字は、アイ工務店で35坪の総額（平均2,320万円）とAQ Group（アキュラホーム）で35坪の総額（平均2,243万円）を調べた当ブログの記事から引いています。

大手の数字は積水ハウス30坪の総額の記事から引きました。同じ30坪でも、区分が変わると総額が2倍以上ひらきます。

上の金額は当ブログが調べた時点の目安です。仕様・地域・時期で変わるため、自分の条件での金額は見積もりで確認してください。

実際に建てた人の声はローコスト住宅の後悔の記事にまとめました。

30坪をハウスメーカー別に比べるとどうなる？

大手ハウスメーカーで30坪を建てる場合、総額5,000万円台が一つの目安になります。

条件	坪数の目安	参考記事
積水ハウスで30坪	総額5,060万 〜5,810万円	積水ハウス30坪の総額
積水ハウスで 総額5,000万円	約26〜30坪	積水ハウス5000万の家
積水ハウスで 総額2,500万円	約16坪	積水ハウス2500万の家

同じ「30坪」でも、総額で語るか本体価格で語るかで坪数の印象がここまで変わります。

メーカーごとの内訳や間取り実例は、それぞれの記事に譲ります。積水ハウス30坪の総額と30坪の間取り実例をあわせて見ると、金額と暮らしがつながって見えてきます。

40坪の注文住宅の相場はいくら？30坪との差額もチェック

40坪は約132㎡なので、全国平均の118.4㎡より広い部類に入ります。平均が約35.8坪ですから、40坪は平均より4坪ほど大きい家です。

40坪を選ぶ理由は、二世帯にする、3階建てにする、子ども部屋を2つ以上とる、といったところが多くなります。

40坪の相場と、30坪から増える金額の考え方

30坪から40坪に増やしても、坪単価×10坪ぶんがそのまま乗るとは限りません。

理由は設備の数です。キッチン・浴室・洗面・玄関といった単価の高い設備は、基本的に1セットしか増えません。増える10坪は、居室や収納など比較的単価の低い部分が中心になりやすいためです。

これは一般的な考え方であって、必ずこうなるわけではありません。増えた面積に水回りを足す間取りなら話は変わります。差額は必ず見積もりで確認してください。

参考：住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」（2026年8月確認）

40坪は狭い？広い？家族の人数で見る延床の目安

1世帯で住むなら、40坪は広い部類です。フラット35利用者調査の注文住宅の全国平均は、住宅面積118.4㎡・家族数3.5人。40坪＝約132㎡なので、平均を上回ります。

それでも「40坪は狭い」と感じる人がいるのは、面積ではなく間取りの取り方が原因になりやすいからです。

• 廊下と階段が広くとられていて、居室に回る面積が少ない
• 収納が1か所にまとまっていて、使う場所の近くにない
• 吹き抜けやホールに面積を使い、個室が削られている

一方で、二世帯だと40坪はかなり厳しくなります。

間取りで迷っている方は、無料の間取りシミュレーションで手を動かしてみると感覚がつかめます。

坪数が増えると固定資産税・光熱費はどう変わる？

固定資産税は、土地の広さが200㎡を超えると軽減の割合が下がります。

総務省の住宅用地に対する課税標準の特例では、200㎡以下の住宅用地は評価額の6分の1、200㎡を超える部分は3分の1が課税標準と定められています。

区分	課税標準
小規模住宅用地 （200㎡以下の部分）	評価額の6分の1
一般住宅用地 （200㎡を超える部分）	評価額の3分の1

参考：総務省「固定資産税の特例措置」（2026年8月確認）

税額そのものは自治体と評価額で変わります。具体的な金額はお住まいの自治体の窓口で確認してください。

光熱費のほうは、坪数だけでは決まりません。断熱等級や窓の仕様、太陽光発電の有無で大きく変わります。「40坪だから光熱費はいくら」という計算は成り立たないと考えてください。

土地なしから注文住宅を建てるといくら？土地代の相場と進め方

土地なしから建てる場合の全国平均は、総額5,312.9万円です。建設費3,737.6万円＋土地取得費1,575.3万円という内訳になります。

ここでは金額 → 配分 → 進め方の順で整理します。

土地取得費の全国平均と、首都圏で跳ね上がる理由

土地取得費の全国平均は1,575.3万円です。ただし地域差が非常に大きく、首都圏では2,590.0万円まで上がります。

地域	土地取得費	敷地面積
全国	1,575.3万円	247.1㎡
三大都市圏	2,091.7万円	ー
首都圏	2,590.0万円	190.5㎡
その他地域	1,016.5万円	298.3㎡

首都圏は敷地が190.5㎡と全国平均より狭いのに、土地代は1,000万円以上高くなっています。狭いのに高いという事実が、そのまま地域差の説明になります。

参考：住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」（2026年8月確認）

土地込み3,500万・4,000万・5,000万で建つ家の目安

総額から土地代を引くと、建物に回せる予算が見えてきます。同じ総額でも、土地代次第で建てられる家がまったく変わります。

総額	土地1,000万円	土地1,500万円	土地2,500万円
3,500万円	建物2,500万円	建物2,000万円	建物1,000万円
4,000万円	建物3,000万円	建物2,500万円	建物1,500万円
5,000万円	建物4,000万円	建物3,500万円	建物2,500万円

残った建物予算を坪単価で割ると、建てられる坪数が出ます。坪単価80万円で計算するとこうなります。

• 建物4,000万円 ÷ 80万円 ＝ 50坪
• 建物2,500万円 ÷ 80万円 ＝ 約31坪
• 建物1,500万円 ÷ 80万円 ＝ 約18坪

この表と計算は単純なシミュレーションです。実際は建物予算から付帯工事費と諸費用も出るため、建てられる坪数はさらに小さくなります。目安として使ってください。

エリアを1つ変えるだけで、家の広さが10坪以上変わるということです。

土地探しから始める人がやることリスト

土地探しは、土地を見に行く前に総予算を決めるのが順番です。

土地の探し方の裏ワザと、ハウスメーカーで土地探しをするメリット・デメリットは別記事にまとめています。注文住宅の流れも先に押さえておくと動きやすくなります。

タウンライフ家づくりは、土地がなくても間取りプランと資金計画をまとめて依頼できます。

希望のエリアと予算を伝えれば、土地情報も一緒に提案してもらえるので、自分の条件だと相場がいくらになるかが具体的な形で見えるのがありがたいところです。

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サービスの仕組みと使い方は、タウンライフ家づくりの仕組みと使い方の記事をご覧ください。

注文住宅の相場を払える年収・貯金はいくら？

実際に建てた人の世帯年収は、全国平均で718.9万円（注文住宅）です。土地付注文住宅だと742.2万円になります。

ただ、この数字を見て「自分には無理だ」と考える必要はありません。平均はあくまで平均で、大事なのは自分が毎月いくらなら無理なく返せるかから逆算することです。

建てた人の平均年収と年収倍率の目安

建てた人の世帯年収の全国平均は、注文住宅718.9万円・土地付注文住宅742.2万円です。首都圏の土地付注文住宅では822.6万円まで上がります。

区分	世帯年収	平均年齢
注文住宅（土地あり）	718.9万円	47.8歳
土地付注文住宅	742.2万円	40.1歳
首都圏の土地付注文住宅	822.6万円	ー

面白いのは年齢です。土地から買う人のほうが7.7歳も若い。土地を持っていない人ほど早く動いているという結果になっています。

年収倍率とは、所要資金を世帯年収で割った指標です。同じ調査に掲載されています。無理のない返済額は年収の5〜7倍程度と言われますが、金利と返済期間で変わるため、目安として使ってください。

参考：住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」（2026年8月確認）

積水ハウスで建てる場合の年収は、積水ハウスで家を建てる年収は、わが家の総額から逆算した記事があります。

頭金・手持金は平均でどれくらい用意している？

手持金の全国平均は、注文住宅839.8万円・土地付注文住宅481.1万円です。

区分	手持金
注文住宅（土地あり）	839.8万円
土地付注文住宅	481.1万円

手持金がすべて頭金になるわけではありません。登記費用や住宅ローン手数料、火災保険といった諸費用にも使います。わが家も諸費用だけで108万円かかりました。

参考：住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」（2026年8月確認）

いくら貯めてから動くべきかは、家を建てるのに必要な貯金額の記事で詳しく解説しています。

4,000万円の家に必要な年収と貯金をシミュレーション

4,000万円の家なら、年収600万円前後が一つの目安になります。

無理なく返せる借入額は年収の6〜7倍程度と言われるので、そこから逆算します。

• 4,000万円 ÷ 7 ≒ 571万円
• 4,000万円 ÷ 6 ≒ 667万円

つまり年収571万〜667万円のあいだ。真ん中を取って600万円前後というのが目安です。

何倍まで借りられるかは、金融機関・金利・返済期間・他の借入の有無で変わります。上の計算は考え方の目安なので、実際の借入可能額は事前審査で確認してください。

貯金のほうは「頭金＋諸費用」で考えます。諸費用は物件価格の5〜10%程度が目安と言われるため、4,000万円なら200万〜400万円。

頭金を入れない場合でも、諸費用分の現金は用意しておきたいところです。

金利や返済額のシミュレーションは、モゲチェックの評判とシミュレーションの記事に実際の画面を載せています。

なお、住宅ローン控除を使うと年末ローン残高の0.7%が所得税などから控除されます。認定住宅等なら控除期間は13年。床面積50㎡以上、合計所得金額2,000万円以下といった要件があります。

参考：国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合」（2026年8月確認）

注文住宅の相場はこの5年でどう変わった？高騰はいつまで続く？

この5年で、注文住宅の建設費は全国平均で727万円以上上がりました。しかも家は小さくなっています。

ここでは「実際にいくら上がったのか」という事実だけを見ます。値上がりの原因と今後の見通しは、別記事のほうが詳しいのでそちらに譲ります。

建設費の推移をデータで確認｜家は小さくなったのに高くなった

同じフラット35利用者調査の2020年度と2025年度を並べると、変化がはっきり出ます。

項目 （注文住宅・全国平均）	2020年度	2025年度
建設費	3,532.5万円	4,259.8万円
住宅面積	124.4㎡	118.4㎡
世帯年収	594.2万円	718.9万円

項目 （土地付注文住宅・全国平均）	2020年度	2025年度
建設費	2,961.2万円	3,737.6万円
土地取得費	1,436.1万円	1,575.3万円
合計	4,397.3万円	5,312.9万円

土地付注文住宅も、5年で合計915.6万円の上昇です。世帯年収も594.2万円から718.9万円へ上がっていますが、年収の伸び124.7万円に対して建設費の伸びは727.3万円。差は開いています。

参考：2020年度フラット35利用者調査／2025年度フラット35利用者調査（いずれも2026年8月確認）

住宅価格の高騰はいつまで？現時点で分かっていること

いつまで続くかを言い切れる人はいません。原材料価格・人件費・為替という複数の要因が絡むため、時期の予想は数字で断定できないと考えています。

詳しい解説は、ナフサショックはいつまで続くかの記事と、ナフサショックで住宅はどうなるかの記事にまとめました。ハウスメーカー各社の値上げ状況も別記事で追っています。

「もう買えない」と感じたときに取れる選択肢

買えないと感じたときは、予算を上げる以外の選択肢が4つあります。

• 延床を絞って設備にお金をかける
  ：面積を1坪削れば坪単価分がそのまま浮きます。使わない部屋を減らして、毎日使う設備のグレードに回すほうが満足度は上がります。
• 依頼先の価格帯を見直す
  ：大手にこだわらず、中堅や地域工務店も見積もりに入れてみてください。同じ予算で建てられる広さが変わります。
• 補助金と控除を最大限使う
  ：住宅ローン控除に加え、省エネ性能に応じた補助制度があります。
• 建てる時期をずらす
  ：家賃と貯金のバランス次第では、1〜2年待って手持金を増やす判断もあります。

焦って条件を落とした状態で契約するのが、一番後悔が残りやすいと感じています。数字が合わないときは、いったん止まって選択肢を並べ直してください。

「そもそも家を買わない」という選択肢も、正直に検討する価値があります。詳しくは賢い人は家を買わないのかの記事で扱っています。

相場より安く建てるために施主がやったこと

相場より安く建てるというのは、値切りの話ではありません。同じ予算で満足度を上げる話です。

同じ条件で複数社に見積もりを出してもらう

相見積もりで大事なのは、金額を叩くことではなく、同じ条件で並べることです。

条件がそろっていないと、安い見積もりが本当に安いのか判断できません。そろえるのはこの3つです。

• 延床面積（坪数）
• 設備のグレード
  （キッチン・浴室・サッシ・断熱）
• 外構の有無と範囲

提携割引の211万円は、2世帯・延床71坪・建築工事費7,177万円という規模だから出た金額です。1世帯30坪台の家で同じ額が引けるわけではありません。

見積もりの実物と値引きの実際、そして30社の紹介制度は、それぞれ記事にまとめています。断り方に困る方向けの例文集もあります。

積水ハウスの見積もりの実物と積水ハウスの値引きの実際、そしてハウスメーカー30社の紹介制度は、それぞれ記事にまとめています。

断り方に困る方向けにハウスメーカーの断り方の例文集もあります。

無料の一括資料請求で間取りプランと概算をもらう

自分の条件だと相場がいくらになるかは、間取りプランと資金計画をもらうのが一番早いです。

タウンライフ家づくりでは、間取りプラン・資金計画・土地情報の3点を無料でまとめて依頼できます。カタログだけが届くサービスとの違いはここです。

もらえるもの	中身
間取りプラン	希望条件をもとにした 平面図の提案
資金計画	概算の見積もり。 総額のイメージがつかめる
土地情報	希望エリアの土地の提案 （土地なしの方向け）

依頼した全社から間取りが届くとは限りません。エリアや希望条件によって対応できる会社が変わるため、届く内容には差が出ます。事前に知っておきたい点として、要望欄はできるだけ具体的に書いてください。

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届いた資料の実物はタウンライフの資料請求で届いたものの記事に、仕組みと使い方はタウンライフ家づくりの仕組みと使い方の記事にまとめています。他のサービスと比べたい方はハウスメーカーの資料請求サービス比較の記事もどうぞ。

補助金・住宅ローン控除で実質負担を下げる

補助金と住宅ローン控除は、使えるかどうかで実質負担が100万円単位で変わります。

国の省エネ関連の支援は「住宅省エネ2026キャンペーン」として国土交通省などがまとめています。対象になる住宅の性能や申請期限は制度ごとに違うので、必ず公式ページで最新を確認してください。

参考：住宅省エネ2026キャンペーン（2026年7月確認）

住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%が控除される制度です。認定住宅等の控除期間は13年、床面積50㎡以上・合計所得金額2,000万円以下といった要件があります。

参考：国税庁 タックスアンサーNo.1211-1（2026年8月確認）

補助金は年度ごとに制度名も金額も変わり、予算がなくなり次第終了するものもあります。ここに書いた内容は2026年8月時点のものです。申請前に必ず公式サイトで確認してください。

自治体独自の補助金もあります。「お住まいの自治体名＋住宅 補助金」で検索すると、移住支援や子育て世帯向けの制度が見つかることがあります。

注文住宅の相場に関するよくある質問

まとめ｜注文住宅の相場は「土地あり・土地なし」で見る場所が変わる！

この記事では、注文住宅の相場を2025年度フラット35利用者調査の全国平均をもとに解説しました。

この5年で面積は118.4㎡へ小さくなり、建設費は約727万円上がりました。それでも、条件を整理して複数社を同じ土俵で比べれば、同じ予算でできることは変わります。

本記事の数字は2026年8月時点のものです。フラット35利用者調査は毎年更新されるため、最新の数字は公式ページで確認してください。

平均値ではなく、自分の希望条件だといくらになるのか。それを知る一番早い方法が、間取りプランと資金計画を無料でもらうことです。