【施主が解説】二世帯住宅の間取りはどう選ぶ？71坪完全分離の実例も公開

• 二世帯住宅の間取りは、どのタイプを選べばいいの？
• 完全分離にするなら上下と左右のどっち？
• 二世帯住宅って結局何坪あれば建てられるの？
• 間取りプランはどうやって集めればいいの？

結論、二世帯住宅の間取りは「完全分離型」「部分共有型」「完全同居型」の3タイプから選びます。どれを選ぶかで、建築費も暮らしやすさも変わります。

本記事では、3タイプの違いから、わが家の71坪の間取りまで、施主の実体験でお伝えします。

二世帯住宅の間取りは「完全分離・部分共有・完全同居」の3タイプ

二世帯住宅の間取りは、どこまで設備を分けるかで3タイプに分かれます。分ける場所が多いほどプライバシーは守りやすく、建築費は上がります。

3タイプの違いを表にまとめました。

項目	完全分離型	部分共有型	完全同居型
玄関	2つ	1つ、または2つ	1つ
キッチン	2つ	2つが基本	1つ
浴室	2つ	1つを共有 することが多い	1つ
建築費	3タイプで いちばん高い	中間	いちばん 抑えられる
プライバシー	守りやすい	共有部分だけ 気を使う	距離が近い
必要な広さの 目安	延床50坪以上	延床40坪前後	延床35坪前後
向いている 家族	生活リズムが 大きく違う家族	予算と距離感の バランスを取りたい家族	予算重視・ 介護を見据えた家族

検索されている数を見ると、3タイプのなかで完全分離型がダントツで多いです。

完全分離型｜玄関も水回りも2つに分ける、いちばん人気の間取り

完全分離型は、玄関・キッチン・浴室・洗面・トイレをすべて2つ持つ間取りです。生活の動線が最初から最後まで交わりません。

分け方には、1階と2階で分ける「上下分離」と、壁で左右に分ける「左右分離」の2つがあります。それぞれの向き不向きは「完全分離の間取りは「上下分離」と「左右分離」どちらを選ぶ？」で比較しました。

一方で、設備が2セット必要になるため、建築費は3タイプでいちばん高くなります。キッチン・浴室・洗面・トイレ・給湯器・玄関が、そっくりそのまま2倍になるイメージです。

わが家（積水ハウス・延床71坪・上下分離）もこのタイプです。建築工事費は7,177万2,800円でした。

費用の内訳を先に知りたい方は、二世帯住宅の完全分離は費用いくらかを実額で公開した記事もあわせてご覧ください。

部分共有型｜玄関や浴室だけを共有する間取り

部分共有型は、一部の設備だけを共有して、残りは世帯ごとに分ける間取りです。共有する場所の組み合わせで、暮らし方が大きく変わります。

よくあるパターンは次の3つです。

• 玄関だけ共有する：入り口は1つ。廊下で親世帯側と子世帯側に分かれます
• 玄関＋浴室を共有する：入浴の時間帯だけ調整すれば、あとは別々に暮らせます
• 玄関＋浴室＋洗面を共有する：水回りが1セットで済むため、費用を抑えやすくなります

費用の位置づけは、完全分離型より抑えられて、完全同居型より高いと考えてください。具体的な金額は坪数と坪単価で変わるため、ここでは断定できません。

玄関を共有すると、来客・宅配・帰宅時間がお互いに見えやすくなります。ここは間取りで先に手を打てます。

対策としては、玄関の土間から世帯ごとの内玄関に分ける、シューズクロークを通って子世帯側に入れる動線にする、といった方法があります。設計の段階で「玄関から自分の部屋まで、相手の世帯を通らずに行けるか」を確認してください。

完全同居型｜LDKも水回りも1つにまとめる間取り

完全同居型は、LDKも水回りも1つにまとめて、寝室だけを世帯ごとに分ける間取りです。3タイプで建築費と光熱費をもっとも抑えられます。

設備が1セットで済むため、同じ坪数なら完全分離型よりはっきり安く建てられます。光熱費も1軒分なので、毎月の負担も軽くなります。

検索されている数は3タイプでいちばん少ないですが、予算を優先したい方や、親御さんの介護を見据えている方には有力な選択肢です。同じ階で生活するぶん、体調の変化にも気づきやすくなります。

将来ひとり暮らしになったときに部屋が余りやすい点は、先に考えておいてください。この論点は「二世帯住宅の間取りを決める前に押さえたい注意点」で整理しています。

二世帯住宅の間取りで成功した人がやっている5つのこと

二世帯住宅の間取りで成功している家には、共通してやっている5つのことがあります。どれも設計の打ち合わせ中にしか決められないものばかりです。

順番に見ていきます。

生活リズムのズレを間取りで吸収する

寝室の真上と真下に、水回りとリビングを置かないでください。二世帯住宅でいちばん効く配置の工夫です。

対策は図面の重ね方で決まります。寝室の上には、クローゼットや納戸のような「音の出ない部屋」を置いてください。それだけで、音が伝わる経路が1枚分遠くなります。

わが家は上下分離なので、この点は設計士さんと何度も図面を重ねて確認しました。2階（子世帯）の洗面・浴室を、1階（親世帯）の寝室の真上から外したのが結果的にいちばん効いています。

音の伝わり方を先に潰しておく

音は、上下分離なら足音、左右分離なら壁越しの生活音が課題になります。分け方によって、対策する場所が変わります。

上下分離で伝わるのは、床から下に落ちる音です。わが家は床に遮音材のALCコンクリートを採用しましたが、それでも娘が2階を走り回る足音だけは、1階にはっきり聞こえています。

左右分離の場合は、世帯の境目になる壁が対策の場所です。壁の内側に収納を並べて、居室どうしが直接背中合わせにならないようにすると、生活音がぐっと減ります。

遮音の仕様はハウスメーカーごとに違います。打ち合わせで確認する項目をまとめました。

顔を合わせる回数を動線で決める

1日に顔を合わせる回数は、玄関・階段・駐車場・ゴミ置き場の配置で決まります。ここは間取りで完全にコントロールできます。

必ず通る場所が重なっていれば、顔を合わせる回数は増えます。駐車場からそれぞれの玄関まで動線を分ければ、朝の出発時間が重なっても、毎回あいさつする形にはなりません。

そこで、着工前に両世帯で「どのくらい会いたいか」をすり合わせておいてください。この答えが決まると、玄関を並べるか離すかが自動的に決まります。

二世帯住宅の動線設計では、玄関・階段・駐車場・ゴミ置き場の4か所を「接点」と呼びます。ここを何か所重ねるかが、そのまま顔を合わせる回数になります。

将来の使い道を決めてから部屋数を決める

親世帯のスペースが空いたときの使い道を先に決めてから、部屋数を決めてください。順番が逆になると、部屋も水回りも余ります。

使い道は大きく3つです。子世帯が広く使う、賃貸に出す、二世帯を解消して売却する。どれを選ぶかで、間取りの決め方が変わります。

賃貸に出す可能性があるなら、建てる段階で次の3つを押さえておいてください。

• 玄関を完全に分けておく：入り口が1つだと、賃貸として貸し出しにくくなります
• 電気・ガス・水道のメーターを分けておく：あとから分けると引き込み工事が必要になります
• 世帯間の行き来を鍵付きの扉にしておく：貸すときは施錠、家族で使うときは開放と切り替えられます

子世帯が広く使う前提なら、逆に間仕切りを軽くしておくほうが便利です。壁を1枚抜けば2部屋がつながる設計にしておくと、あとの工事費が安くなります。

打ち合わせは両世帯そろって参加する

間取りの打ち合わせには、最初から両世帯そろって参加してください。「あとから親世帯の要望が出てやり直し」を防ぐいちばん確実な方法です。

あわせて決めておきたいのが、誰がどこまで決めるかの線引きです。「1階の間取りは親世帯が決める」「外観と外構は全員で決める」のように担当を割ると、打ち合わせが一気に速くなります。

注文住宅全体の進み方は、失敗しない注文住宅の流れを7ステップで解説した記事にまとめています。

完全分離の間取りは「上下分離」と「左右分離」どちらを選ぶ？

結論、上下分離と左右分離のどちらが正解かは、土地の形と広さで決まります。暮らしやすさの優劣ではありません。

2つの違いを表にまとめました。

項目	上下分離	左右分離
必要な土地	狭くても 建てられる	間口の広い土地が 必要
建築費の傾向	抑えやすい	外壁・屋根の面積が 増えて上がりやすい
音の 伝わりやすさ	上階の足音が 下に伝わる	生活音が 伝わりにくい
老後の 暮らしやすさ	親世帯が1階なら 階段を使わない	どちらの世帯も 階段を使う
将来賃貸に 回しやすいか	玄関を分ければ可能	1軒ずつ独立していて 回しやすい

土地が縦に長い、あるいは30〜40坪台で限られているなら上下分離。
間口が広く、横に2軒並べられるなら左右分離、という選び方が現実的です。

上下分離｜土地が狭くても建てられて、親世帯が1階を使える

上下分離の基本形は、1階が親世帯・2階が子世帯です。親世帯が階段を使わずに生活できるため、老後も同じ間取りのまま暮らせます。

土地が狭くても延床面積を確保しやすいのが最大の強みです。同じ敷地に平屋で2世帯を並べようとすると入りませんが、2階に積めば入ります。

一方で、上階の足音は下に伝わります。対策は床の遮音材と、寝室の真上に居室を置かない配置の2本立てです。

住んでみて良かったのは、1階の親世帯が階段をまったく使わずに生活できている点です。年数が経つほど、この差は効いてくると感じています。

左右分離｜生活音が伝わりにくく、将来賃貸にも回しやすい

左右分離は、壁で左右に分けて、それぞれの世帯が1階と2階の両方を持つ間取りです。

上下に音が落ちる問題が起きにくいのが強みです。世帯ごとに1階から2階まで完結しているため、足音は自分の世帯の中で収まります。

将来賃貸に回しやすいのも左右分離です。もともと独立した2軒の形なので、片側だけを貸し出す形にしやすくなります。

なお、左右分離を平屋で建てる選択肢もあります。階段が一切なくなるため、両世帯とも老後まで動きやすい反面、必要な敷地面積は最大になります。

上下分離と左右分離のどちらを選べるかは、土地の間口・奥行き・道路付けで変わります。図面を引いてもらう前の段階では確定できないため、必ず設計士さんに敷地を見てもらってから判断してください。

【間取り実例】積水ハウスで建てた71坪・完全分離二世帯住宅の間取りを公開

坪数の内訳は、親世帯30坪（100㎡）＋子世帯38坪（125㎡）＋1階と2階の玄関スペース（土間）約3坪です。建築工事費は7,177万2,800円、坪単価101万円でした。

上記は2021年6月の契約当時（約5年前）の金額です。積水ハウスの坪単価は2026年時点で135〜155万円が目安のため、同じ間取りでも今はこの金額では収まりません。

総額の内訳は、二世帯住宅の完全分離は費用いくらかを3段階で公開した記事にまとめています。

71坪｜1階が親世帯・2階が子世帯の上下分離プラン

1階は親世帯の30坪です。玄関を入ると土間があり、そこからLDK・浴室・洗面・トイレ・寝室が同じフロアに並びます。階段を1度も使わずに1日を過ごせる配置にしてあります。

2階は子世帯の38坪です。1階とは別の玄関から入り、専用の階段を上がってLDKに出ます。水回りは、1階の寝室の真上を避けた位置にまとめました。

玄関は各階に1つずつ、独立しています。ただし、1階と2階の土間どうしが扉1枚でつながっていて、普段は閉めたまま完全分離として使っています。

玄関のインターホンには「101」「201」のプレートを付けています。住所も101号室・201号室で登録しているため、玄関が2つ並んでいても宅配便がきちんと届きます。

敷地の条件は建て替えです。もともと家が建っていた土地にそのまま建てたため、土地の購入費は0円でした。

敷地の広さは約130坪です。延床71坪の二世帯住宅を建てても、敷地には余裕のある広さです。

この間取りにして正解だった3つのポイント

入居5年目のいま、この間取りにして正解だったと感じているのは3つです。どれも設計の打ち合わせで決めたことでした。

住んでみて感じたことは、二世帯住宅のリアルをまとめた体験談の記事でも詳しく書いています。

もう一度建てるなら変えたい部分

正直に書くと、2階に扉の閉まる書斎を1つ作っておけばよかったと思っています。

二世帯住宅は延床が大きくなるぶん、あと1畳の追加は総額にそこまで響きません。迷ったら入れておくほうが後悔が少ないと感じています。

暮らしてから感じた注意点は、二世帯住宅を完全分離にして後悔した5つのことにまとめました。

二世帯住宅の間取りに必要な広さは何坪？坪数別の目安

必要な広さの目安は、国土交通省の「誘導居住面積水準」から計算できます。豊かな住生活の目安として国が示している面積です。

誘導居住面積水準には2つの型があります。一般型（郊外・戸建て向け）は単身者55㎡、2人以上の世帯は「25㎡×世帯人数＋25㎡」。都市居住型（都心・共同住宅向け）は単身者40㎡、2人以上の世帯は「20㎡×世帯人数＋15㎡」です。

戸建てで考えるなら一般型を使います。計算式に当てはめると、次のようになります。

世帯人数	計算式（一般型）	必要な面積	坪に換算
4人	25㎡×4＋25㎡	125㎡	約37.8坪
5人	25㎡×5＋25㎡	150㎡	約45.4坪
6人	25㎡×6＋25㎡	175㎡	約52.9坪

1坪＝約3.3㎡で換算しています。参考：国土交通省 国土交通白書 参考資料「誘導居住面積水準」（2026年8月確認）

「土地〇坪」と「延床〇坪」は別物です。土地40坪でも、2階建てにすれば延床は60坪台まで伸ばせます。逆に延床40坪の家を建てるのに、土地40坪では足りないこともあります。

30〜40坪｜部分共有なら現実的、完全分離は3階建ても選択肢

延床30〜40坪で完全分離にすると、1世帯あたり15〜20坪になります。

この広さなら、部分共有型か完全同居型のほうが暮らしやすいケースが多いと考えてください。浴室を1つにまとめるだけで、その分を居室に回せます。

それでも完全分離にしたい場合は、次の3つの方法があります。

• 3階建てにする：延床を上に伸ばして、1世帯あたりの面積を確保します
• 親世帯側を小さくまとめる：ミニキッチンとシャワールームにすれば、必要な面積が減ります
• 世帯ごとに広さの差をつける：等分せず、人数の多い世帯に多く配分します

とくに「親御さんがひとり」のケースでは、この配分が効きます。親世帯を12〜15坪のワンルームに近い形にまとめれば、延床35坪でも完全分離が成立します。

50〜60坪｜完全分離でもゆとりのある間取りにできる

延床50〜60坪あれば、完全分離でも1世帯25〜30坪ずつ確保できます。上下分離と左右分離のどちらも選べる広さです。

総額は坪単価×坪数で見当がつきます。坪単価80万円のメーカーで延床60坪なら4,800万円、坪単価100万円なら6,000万円が土台になり、そこに設備2セット分が乗るという考え方です。

参考までに、一般的な注文住宅の平均も見ておきます。住宅金融支援機構の2025年度フラット35利用者調査では、注文住宅（全国）の住宅面積118.4㎡（約35.8坪）・建設費4,259.8万円でした。

参考：住宅金融支援機構 2025年度 フラット35利用者調査（2026年8月確認・集計表「第1表 地域別都道府県別主要指標」の全国行より）

上記は二世帯住宅に限った統計ではなく、注文住宅全体の全国平均です。二世帯住宅は延床が大きくなるため、この平均より上に出るのが前提と考えてください。

実額でどうなるかは、二世帯住宅の完全分離は費用いくらかを坪数別の早見表つきで公開した記事をご覧ください。

予算を抑えた二世帯住宅の間取りにする3つのコツ

予算を抑えるコツは、設備の数ではなく、建物の形と配管でコントロールすることです。設備を削るより先に、この3つを検討してください。

総額の考え方は「坪単価×坪数＋設備を2セット持つ分の上乗せ」です。坪単価も上乗せ額もメーカーと仕様で変わるため、「◯◯万円で建てられます」と言い切れる金額はありません。必ず見積もりで確認してください。

そのうえで、断熱・耐震・遮音の3つは削らないでください。あとから足せないうえ、二世帯住宅ではとくに遮音が暮らしの満足度を左右します。

削って後悔した実例は、ローコスト住宅にすると後悔するのかを調査した記事にまとめています。

建物の形をシンプルな総二階にする

1階と2階を同じ大きさにそろえた「総二階」がいちばん安く建てられます。凹凸が減るぶん、外壁と屋根の面積が小さくなるためです。

L字型やコの字型は見た目に変化が出る反面、外壁の面積が増えます。外壁材は面積で金額が決まるので、そのまま建築費に跳ね返ります。

二世帯住宅では、総二階と上下分離の相性が良いです。1階と2階が同じ大きさということは、そのまま「親世帯と子世帯の面積がそろう」ことを意味します。

水回りを上下・左右でそろえる

キッチン・浴室・トイレを上下または左右でそろえると、配管がまとまってコストを抑えられます。完全分離型では設備が2セットになるぶん、効果も2倍になります。

ただし、寝室の真上に水回りが来ないよう、音とのバランスを取ってください。配管優先で真上にそろえると、「音の伝わり方を先に潰しておく」で書いた夜間の生活音がそのまま落ちてきます。

現実的な落としどころは、水回りは上下でそろえて、その並びの端に寝室を置く配置です。配管はまとまり、寝室は水回りから離れます。

共有する設備を1つだけ決める

設備を1つ共有するだけで、そのぶんの費用が丸ごと1セット減ります。完全分離にこだわらない選択肢として、検討する価値があります。

共有先としてよく選ばれるのは浴室です。使う時間帯が重なりにくく、掃除の負担も減らせます。

一方で、キッチンの共有はもっとも意見が分かれます。調理の時間帯・味付け・冷蔵庫の中身まで共有することになり、日常的に接点が生まれるためです。

共有する場所を決めるときは、「毎日使うか」で判断してください。毎日使う設備ほど、共有したときの接点が増えます。

おしゃれでかっこいい二世帯住宅の間取りにする2つの工夫

二世帯住宅をおしゃれに見せるコツは、大きくなった建物に「まとまり」を出すことです。1軒分より大きい建物になるため、そのままだと間延びして見えます。

工夫は2つあります。外観のまとめ方と、2世帯のつなぎ方です。

外観は2軒に見せないようにまとめる

玄関が2つあっても、外壁材と屋根の形をそろえれば1軒の家に見えます。分けるのは中身だけで十分です。

素材を1種類に絞り、屋根の形を1つにそろえてください。世帯ごとに外壁の色を変えると、境目がはっきり出て2軒に見えてしまいます。

玄関の並べ方は主に2パターンです。

• 横並びにする：ポーチをひと続きにして、玄関を2つ並べます。1軒の家に見せやすい形です
• 正面と側面に振り分ける：それぞれの玄関を別の方角に向けます。来客の動線が完全に分かれます

横並びは見た目のまとまり、振り分けはプライバシーが優先です。どちらを取るかで決めてください。

中庭や吹き抜けで2世帯をゆるくつなぐ

中庭を挟むと、2世帯を分けながら視線と光でつなげます。壁で仕切るよりも、距離感がやわらかくなります。

コの字型やL字型の配置で中庭を囲むと、それぞれの世帯から同じ庭が見えます。

吹き抜けも、1階と2階を光でつなぐ方法として人気があります。ただし吹き抜けは音がそのまま上下に抜けるため、上下分離では位置に注意が必要です。

上下分離で吹き抜けを採用するなら、居室から離れた玄関ホールや階段まわりに限定してください。

二世帯住宅の間取りを決める前に押さえたい注意点

間取りを決める前に押さえておきたい注意点は、将来の使い道と、登記のかたちの2つです。どちらも先に決めておけば防げます。

暮らし始めてからの本音は別の記事が担当しているので、ここでは間取りを決める前に潰せる論点だけを扱います。

将来ひとりになったときの使い道を決めておく

親世帯のスペースが空いたときにどう使うかを、建てる前に決めておいてください。決め方によって、必要な部屋数も水回りの位置も変わります。

二世帯住宅は「売れない」と言われることがあります。理由は単純で、二世帯を探している買い手にしか刺さらないぶん、対象が限られやすいためです。

ただし、これは間取りで対策できます。

• 二世帯を解消しても使える間取りにしておく：親世帯側を賃貸や趣味の部屋に転用しやすくします
• 玄関とメーターを分けておく：片側だけを賃貸に出せる状態にしておきます
• 世帯間の扉を鍵付きにしておく：貸すときは施錠、家族で使うときは開放と切り替えます

区分登記にするかどうかで税金の扱いが変わる

完全分離型では、「区分登記」にするか「共有名義・単独名義」にするかを選びます。この選択で、相続のときの扱いが変わる可能性があります。

区分登記は、1階と2階を別々の建物として登記する方法です。マンションの各部屋と同じ扱いになります。

ここで論点になるのが、相続税の「小規模宅地等の特例」です。特定居住用宅地等に当てはまると、限度面積330㎡まで、相続税の課税価格が80％減額されます。

一方で、国税庁のタックスアンサーには「建物の区分所有等に関する法律第1条の規定に該当する建物」＝区分所有建物である旨の登記がされている建物、という定義が示されています。区分登記にすると、この特例の適用範囲が変わる可能性が高いと考えてください。

参考：国税庁 タックスアンサーNo.4124「小規模宅地等の特例」（2026年8月確認）

小規模宅地等の特例は、適用の条件が細かく定められています。家族構成・持分・時期によって結論が変わるため、本記事では判断できません。登記の方法を決める前に、必ず税理士さんや税務署にご確認ください。

暮らしてからの本音は、二世帯住宅を完全分離にして後悔した5つのことと、完全分離二世帯住宅に住むお嫁さんの気持ちの2記事にまとめています。

生活費をどう分担しているかは、二世帯住宅の生活費の分担をまとめた記事で公開しています。

二世帯住宅の間取りプランを無料で集める方法

自分たちで考えた間取りは、プロに引いてもらうと一気に現実的になります。土地の形・建ぺい率・構造の制約が入って、実際に建てられる形に変わるからです。

アプリごとの使い勝手は、間取りシミュレーションおすすめ8選を施主が比較した記事にまとめています。

下書きができたら、複数のハウスメーカーに間取りプランを依頼して比べてください。同じ要望を出しても、出てくる間取りは会社ごとにまったく違います。

【タウンライフ家づくり】二世帯住宅の間取りプランを無料でもらえる

タウンライフ家づくりは、複数のハウスメーカーから間取りプラン・資金計画・土地情報を無料でもらえるサービスです。

サービスの仕組みと使い方は、タウンライフ家づくりとは何かを解説した完全ガイドにまとめています。

むつぴよ家では大手ハウスメーカー4社に依頼し、カタログは4社すべて、間取りプランは4社中3社、土地情報は4社中1社から届きました。手元に届くまでは3日〜1週間でした。

二世帯住宅は要望が複雑になるため、備考欄の書き方でプランの精度が変わります。次の4点は必ず書いてください。

ほかの一括資料請求サービスとも比べたい方は、ハウスメーカーの資料請求は一括が便利かを施主が比較した記事をご覧ください。

【Q&A】二世帯住宅の間取りに関するよくある質問

まとめ｜二世帯住宅の間取りは3タイプから選んで、我が家仕様にカスタマイズしよう！

この記事では、二世帯住宅の間取りの選び方を、施主の実体験を交えて解説しました。

結論は3つです。

あとは、その3タイプのどれを、自分の土地と家族構成に合わせてカスタマイズするかです。

間取りプランを集める方法は「二世帯住宅の間取りプランを無料で集める方法」で解説しています。まずは1社でも、プロが引いた図面を手元に置いてみてください。