家の建て替えはもったいない？築20年・30年・40年の判断基準を施主が解説

• まだ住める家を壊して建て替えるのは、もったいない気がする
• 築20年・30年・40年、うちの家はリフォームで足りる？
• 建て替えたいけど、お金が足りるか不安

建て替えとリフォームのどちらを選ぶかは、迷いやすい問題です。「まだ住めるのに壊すのはもったいない」と感じる方もいるでしょう。

結論からいうと、建て替えがもったいないかどうかは築年数だけでは決まりません。主な判断材料は、①あと何年住みたいか ②建物の傷みと耐震性 ③今の不満をリフォームで解消できるかの3つです。

もともとこの土地には、築28年の木造2階建ての実家がありました。既存の間取りでは、完全分離型の二世帯住宅へのリフォームが難しいと説明を受けたため、わが家は建て替えを選びました。

この記事では、リフォームと建て替えの判断基準を、築年数別の注意点と施主の実体験から解説します。

家の状態や今後の暮らしを踏まえて、後悔のない選択をするための参考にしてください。

家の建て替えはもったいない？迷ったら確かめたい3つのこと

家に思い出があるほど、「まだ住める家を壊すのはもったいない」と迷うものです。

判断するときは、築年数だけでなく今後住む年数・建物の状態・解消したい不満を確認します。次の3つを整理すると、リフォームと建て替えを比較しやすくなります。

①あと何年住みたいかを家族で決める

最初に考えたいのは、この家にあと何年、誰が住むのかです。住み続ける期間や家族構成によって、必要な工事や予算は変わります。

居住予定が短い場合でも、耐震性や雨漏りなど安全に関わる工事は必要です。そのうえで、設備交換や内装工事をどこまでおこなうか検討します。

子どもの代まで長く住む予定なら、構造や断熱まで直すリフォームと建て替えを比べるとよいでしょう。

親世帯だけで住むのか、子世帯と同居するのかによっても、必要な広さや間取りは異なります。将来二世帯にする可能性も含め、家族で希望を共有しておくことが大切です。

②建物の傷みと耐震性を専門家に診てもらう

建物の状態は、見た目だけでは判断できません。土台・柱・屋根などに劣化がないか、専門家に確認してもらうことが大切です。

建物の劣化状況を確認する方法のひとつが、建物状況調査（インスペクション）です。

建物状況調査は、既存住宅状況調査技術者が行います。国の登録を受けた機関の講習を修了した建築士が、基礎・柱・屋根・外壁などを目視や計測で調べる制度です。

主な調査範囲は、建物を支える「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」です。調査結果は、必要な補修やリフォームの範囲を考える材料になります。

③今の家の不満と改善したいことを書き出す

家の建て替えを検討するときは、今の家の不満が部分的なリフォームで解消できるのか、間取りを大きく見直す必要があるのかを整理しましょう。

設備・内装・外壁などの不満が中心なら、リフォームで改善できる可能性があります。部屋数や広さ、二世帯化など間取りを大きく変えたい場合は、建て替えも比較対象です。

不満の例	リフォームで検討できること	確認したいこと
キッチン・浴室が古い	設備を交換する	配管の状態
外壁の汚れ・屋根の傷み	補修・塗装をおこなう	下地や構造部分の劣化
冬が寒い	窓や床、壁などを断熱改修する	必要な性能と工事範囲
部屋が足りない・狭い	間取り変更や増築を検討する	構造上の制約
親と同居・二世帯にしたい	既存の広さや構造に応じて改修を検討	必要な設備と世帯の分け方
地震が不安	耐震改修を検討する	耐震診断の結果

今の家の不満を具体的に書き出すことで、リフォームと建て替えのどちらが自分たちに合っているか考えやすくなります。

築20年で建て替えはもったいない？

築20年という理由だけで、建て替えを決める必要はありません。まずは設備や外壁・屋根の状態を点検し、必要なメンテナンスを確認しましょう。

家族構成が変わり、間取りが暮らしに合わない場合は、リフォームと建て替えを比較することも大切です。

法定耐用年数22年は住宅の寿命ではない

木造住宅の法定耐用年数は22年ですが、22年で住めなくなるわけではありません。

法定耐用年数とは、税金の計算（減価償却）に使われる年数のことです。国税庁の耐用年数表では、木造の住宅用建物は22年と定められています。

実際に住み続けられる年数は、建物の状態やメンテナンス状況などによって異なります。

設備・外壁・屋根の状態を確認する

築20年前後の家は、設備や外壁・屋根の状態を確認し、必要に応じて交換や補修を検討しましょう。メンテナンスの時期は、製品や工法、これまでの手入れによって異なります。

外壁・屋根・シーリングの劣化を放置すると、雨水が浸入し、構造部分まで傷むおそれがあります。

築年数だけで建て替えを決めず、点検結果と今後の暮らし方をもとに必要な工事を判断しましょう。

メンテナンスにかかる費用については、積水ハウスのメンテナンス費用の記事で、30年間の目安を紹介しています。

間取りが暮らしに合わないなら建て替えも比べる

家族構成が変わり、今の間取りが暮らしに合わなくなった場合は、築20年でも建て替えが選択肢になります。

たとえば、次のようなケースです。

間取り変更や増築など、リフォームで対応できる場合もあります。希望する暮らし方を伝え、リフォームと建て替えの両方で提案や見積もりを確認しましょう。

完全分離型の二世帯住宅については、二世帯住宅の間取りの記事で、わが家の71坪の実例とあわせて紹介しています。

築30年で建て替えはもったいない？家の状態と住みたい年数で判断

築30年前後の家は、水回り・配管・外壁・屋根など、複数の箇所で工事が必要になる場合があります。建物の状態と今後住みたい年数を踏まえ、リフォームと建て替えの費用を比較しましょう。

わが家も、築28年の実家を建て替えました。

2000年5月以前の木造住宅は耐震性を確認する

2000年以前に建てられた木造住宅は、耐震性を確認しておきましょう。

築30年の住宅（2026年時点で1996年ごろの建築）は、1981年に導入された「新耐震基準」の時代に建てられています。

しかし、木造住宅の接合部などに関する仕様が明確化されたのは2000年です。そのため、新耐震基準の住宅でも、建築時期や構造によって耐震性能に違いがあります。

1981年6月から2000年5月までに建てられた在来軸組構法の木造住宅は、耐震性を確認しておきましょう。参考：日本建築防災協会「新耐震木造住宅検証法」

この検証法は、すべての木造住宅に当てはまるものではありません。建物の構法や現在の状態を確認し、必要に応じて耐震診断を受けましょう。

自治体によっては、耐震診断や耐震改修に補助金を利用できる場合があります。

必要なリフォームの総額と建て替えを比べる

築30年前後の家では、今後必要になる工事を洗い出し、リフォームと建て替えにかかる総額を比較することが大切です。

リフォーム費用を考える際は、今すぐ必要な工事だけでなく、今後予定している工事も含めて確認します。複数の工事をまとめることで、足場などの共通費用を抑えられる場合もあります。

必要なリフォーム工事をまとめて見積もり、解体費なども含めた建て替えの総額と比較しましょう。

建て替え費用の詳しい内訳は、土地ありの建て替え費用の記事で紹介しています。

あと何年住みたいかから必要な工事を考える

今の家にあと何年住みたいかによって、リフォームで優先したい工事や予算は変わります。

たとえば、今後10年ほど住む予定なら、その期間に必要な補修や設備交換を中心に検討します。一方、子どもの代まで長く住み続けたい場合は、耐震性や断熱性能の向上も含めて考えることが大切です。

ただし、住む予定の年数が短くても、安全性や雨漏りに関わる工事を省いてよいわけではありません。

必要な工事は、建物の劣化状況や耐震性によっても異なります。建物状況調査や耐震診断の結果を踏まえ、今後の暮らし方に合った工事を検討しましょう。

築28年の実家を建て替えたのはもったいなかった？わが家の決め手

わが家は、築28年の実家を建て替えてよかったと感じています。一方で、振り返ると「もったいなかった」と思うこともあります。

旧実家は1993年に建てられた木造2階建ての住宅です。2021年に解体し、積水ハウスで延床71坪の完全分離型二世帯住宅に建て替えました。

当時は、冬の寒さや夏の暑さ、地震への不安なども抱えていました。

この章では、リフォームではなく建て替えを選んだ理由と、実際に建て替えて感じたことを紹介します。

親との費用分担などについては、実家の建て替えで後悔したことの記事にまとめています。

決め手は完全分離型へのリフォームが難しかったこと

建て替えの決め手は、既存の間取りでは、完全分離型の二世帯住宅へのリフォームが難しいと説明を受けたことです。

もともと私たち夫婦は、1世帯の家づくりを考えていました。転機は、積水ハウスの営業さんの「ご両親にお話ししてみますか？」という一言です。両親と相談した結果、実家の土地で二世帯住宅を建てることになりました。

わが家が希望したのは、玄関から水回りまで分ける完全分離型です。積水ハウスの営業担当者と設計担当者に相談したところ、木造2階建て・約48.3坪の実家では、間取り上リフォームが難しいとの説明でした。

完全分離型二世帯住宅の費用と間取りは、二世帯住宅の完全分離の費用の記事で公開しています。

建て替えてよかったことは2つ

建て替えてよかったのは、地震への不安が軽くなったことと、娘と両親が交流する機会が増えたことです。

1つ目は、地震に対する不安が軽くなったことです。

以前の実家では地震に対する不安がありましたが、建て替えたことで、以前より安心して暮らせるようになりました。

2つ目は、娘と両親が交流する機会が増えたことです。完全分離型で生活空間は分かれていますが、同じ建物なので気軽に顔を合わせられます。

娘と一緒にお裾分けをもらいに行ったり、出かける前に顔を見せに行ったりしています。娘も「じーじいるかな〜？」「ばーばいるかな〜？」とよく話しています。

実家の土地で建て替え｜わが家は土地の購入費0円

わが家は実家の土地を活用したため、土地の購入費は0円でした。土地を新たに購入する必要がなかったことも、建て替えを選んだ理由のひとつです。

ただし、土地の購入費がかからなくても、解体費や仮住まいの費用は必要でした。わが家の場合、解体費は255万円、両親の仮住まいは月5万円×6か月で30万円でした。

親の土地を活用するときは、土地の使用条件や建物の名義、税金なども確認しておきましょう。

親の土地に家を建てるときの贈与税・固定資産税・名義の注意点は、別の記事で解説しています。

振り返って「もったいなかった」と思う2つのこと

建て替え自体に後悔はありません。ただ、振り返ると「もったいなかった」と思うことが2つあります。

1つ目は、両親の思い出の家を壊してしまったことです。28年分の暮らしが詰まった家でした。

わが家では、建て替え前の家の写真をたくさん撮っておきました。外観だけでなく、部屋や柱の傷なども写真に残しておくと、あとから見返せます。

2つ目は、解体の見積もりを積水ハウス経由の1社だけで決めたことです。解体費は255万円でした。

当時は、ほかの解体業者と比べる発想もありませんでした。見積書は「解体工事一式」の1行だけで、内訳も書かれていません。

積水ハウスにまとめて任せられたため、手間が少なかった点には満足しています。ただ、比較材料がなく、金額が妥当だったかは判断できません。

複数社の解体見積もりを比べられるサービスもあります。ハウスメーカー経由の見積もりと比較したい方は、無料見積もりサービスも選択肢のひとつです。

築40年で建て替えはもったいない？耐震基準と工事範囲で判断

築40年前後の家は、これまでのメンテナンスや建物の状態によって、必要な工事が大きく異なります。

耐震補強や断熱改修など、大がかりな工事が必要な場合は、リフォームと建て替えの費用差が小さくなることもあります。

まずは耐震基準と建物の状態を確認し、必要な工事を整理しましょう。そのうえで、希望する間取りや性能、費用などを比較して判断することが大切です。

築50年・60年の家も、築年数だけで建て替えを判断することはできません。とくに旧耐震基準の住宅では、耐震性の確認が重要です。

建築確認の日付で耐震基準を確かめる

築40年前後の家は、まずどの耐震基準で建てられたかを確認しましょう。

2026年時点で築40年の家は、1986年ごろに建てられています。新耐震基準が施行された1981年より後ですが、木造住宅の接合部などの仕様が明確化された2000年より前です。

築年数（2026年時点）	建築年の目安	耐震基準の目安
築25年	2001年ごろ	2000年の基準明確化後
築30年	1996年ごろ	新耐震基準 （2000年より前）
築40年	1986年ごろ	新耐震基準 （2000年より前）
築45年	1981年ごろ	新旧の境目
築50年	1976年ごろ	旧耐震基準

※表は建築年から見た目安です。実際に適用された基準は、建築確認を受けた日付などで確認してください。

新耐震基準は、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物に適用されます。完成年だけでは判断せず、確認済証などの書類で確認しましょう。

書類が見つからない場合は、自治体で建築計画概要書などを閲覧できることがあります。市区町村の担当窓口に問い合わせてください。

耐震基準を満たしていることと、現在の建物に十分な耐震性があることは別の問題です。建物の劣化状況なども踏まえ、必要に応じて耐震診断を受けましょう。

必要なリフォームの工事範囲と費用を確認する

築40年前後の家では、建物の状態を確認し、必要なリフォーム工事の範囲と費用を把握することが大切です。

リフォームには、水回りの設備交換から骨組みを残す大規模な改修まで、さまざまな方法があります。

工事の範囲	主な内容
水回り中心	キッチン・浴室・トイレなどの交換
水回り＋内装	水回りの交換、床・壁紙・建具などの改修
外回り・断熱まで	外壁・屋根・窓・断熱などの改修
骨組みまで（スケルトン）	柱や梁などを残した大規模な改修

工事費用は、住宅の広さや劣化状況、使用する設備・建材によって異なります。

まずは必要な工事と希望する性能を整理し、複数社に同じ条件で見積もりを依頼しましょう。

骨組みから直すなら共通の比較軸で建て替えと比べる

大規模な改修が必要な場合は、スケルトンリフォームと建て替えを比較しましょう。

スケルトンリフォームとは、柱や梁などの構造部分を残し、内容や設備、間取りなどを大きく変更する工事です。残す部分や工事範囲は、建物の状態によって異なります。

比べる軸	スケルトンリフォーム	建て替え
工事範囲	構造部分を残して改修	解体して新築
耐震・断熱	既存建物の状態による	現行基準に基づいて設計
間取り	既存構造の制約あり	敷地・法規制の制約あり
仮住まい	必要な場合が多い	建て替える家に住んでいる場合は必要
工期	工事内容による	解体＋新築
既存建物	一部を残せる	残らない

比較するときは、希望する間取り・耐震性・断熱性能・費用・工期などを同じ条件で確認しましょう。

ただし、スケルトンリフォームでは、建物の状態によって希望する性能や間取りを実現できない場合もあります。

また、どちらが安くなるかは工事内容によって異なり、大規模なリフォームでは建て替えとの費用差が小さくなることもあります。

家を売る選択肢も含めて考えたい方は、実家じまいの進め方と費用の記事も参考にしてください。

家を建て替えたいけどお金がない？資金を考える4つのポイント

建て替えたいと思っていても、費用が気になって踏み切れない方もいるでしょう。

そんなときは、建築費だけでなく、解体費や仮住まい費用なども含めて資金計画を考えることが大切です。

補助金の活用や家族での費用分担、リフォームなどの選択肢も含めて、無理のない方法を検討しましょう。

建て替えとリフォームにかかる総費用を比較する

建て替えとリフォームは、工事費だけでなく、解体費や仮住まい費用なども含めた総額で比較しましょう。

本体工事以外の費用	建て替え	リフォーム	わが家の実例
解体費	建物全体を解体	部分解体の場合あり	255万円
仮住まい	建て替える家に住んでいる場合は必要	工事内容による	30万円
引っ越し	仮住まいを利用する場合は2回	仮住まいが必要なら2回	2回
登記費用	滅失・新築の登記	増築などで必要な場合あり	—

建て替えでは、建築費以外にもまとまった費用がかかります。リフォームでも、工事内容によっては仮住まいや引っ越しが必要です。

見積もりを比較するときは、どこまでの費用が含まれているか確認しましょう。

わが家の金額の内訳は、土地ありの建て替え費用の記事と家の解体費用の記事で詳しく紹介しています。

補助金を確かめる｜耐震改修・新築の対象制度を確認

耐震改修や建て替えでは、国や自治体の補助制度を利用できる場合があります。工事を始める前に、対象条件や申請時期を確認しましょう。

耐震診断・耐震改修の補助制度は、自治体によって異なります。お住まいの市区町村の公式サイトや担当窓口で確認してください。

新築では、国の「みらいエコ住宅2026事業」が設けられています。

長期優良住宅・ZEH水準住宅には、条件を満たす既存住宅の除却に対して、20万円/戸の加算があります。一方、GX志向型住宅には除却による加算はありません。

長期優良住宅・ZEH水準住宅の新築は、原則として子育て世帯・若者夫婦世帯が対象です。

補助制度は年度ごとに内容が変わり、予算上限に達すると受付が終了する場合もあります。着工前の申請が必要な制度もあるため、必ず公式サイトで最新情報を確認しましょう。
※2026年9月30日をもって、注文住宅のZEH水準住宅は交付申請の受付を終了しています。

自治体によっては、住宅の解体費用も補助対象です。詳しくは家の解体費用の記事で紹介しています。

親子で費用を分担する｜わが家は負担割合をもとに持分を登記

二世帯住宅などでは、親子で建築費を分担する方法もあります。

わが家も父と建築費を分担しました。2021年の契約時点における建築工事費は、二世帯合計で7,177万円です。私は3,000万円を35年で返済する住宅ローンを組みました。

建物は、建築費の負担割合をもとに、父3/5・私2/5の持分で登記しています。当時はハウスメーカーの担当者に相談しましたが、税理士や司法書士には相談していません。

親子で建築費を分担する場合、実際の資金負担と登記持分が異なると、贈与税の問題が生じることがあります。

誰がいくら負担するのか、どの持分で登記するのかを資金計画の段階から整理し、税務署や税理士などへ確認しておきましょう。

親子で費用を分けるときの持分と税金の考え方は、親の土地に家を建てるときの記事で解説しています。

建て替えない道も残す｜部分リフォーム・住み替え・売却

予算や家族の事情によっては、部分リフォーム・住み替え・売却なども選択肢になります。建て替えだけに絞らず、比較してみましょう。

選択肢	検討したいケース
必要な所だけ直して住み続ける	安全性を確保しつつ、工事範囲を絞りたい
住み替える	立地や広さを変えたい
売る・貸す	今の家に住む予定がない

建て替えは大きな費用がかかるため、ほかの選択肢と比較することも大切です。

実家を売る・貸す・更地にする方法は、実家じまいの記事で紹介しています。

建て替えを検討したら何から始める？納得して進める3ステップ

建て替えを検討し始めたら、リフォームとの比較から、解体費や仮住まいの準備まで順番に進めましょう。

納得して建て替えを進めるために、確認しておきたい3つのステップを紹介します。

STEP1：リフォームと建て替えの両方で見積もりを取る

最初にやるのは、リフォーム案と建て替え案の両方で見積もりを取ることです。

希望する間取りや住宅性能、あと何年住みたいかなど、共通の条件を伝えましょう。そのうえで、実現できる内容・総額・工期・仮住まいの要否を比較します。

注文住宅を建てるまでの全体の流れは、注文住宅の流れの記事で7ステップにまとめています。

STEP2：解体費は複数社の見積もりで比べる

建て替えを決めたら、解体費は複数社から見積もりを取り比較しましょう。

ハウスメーカー経由の見積もりと、解体業者に直接依頼した見積もりを比べると、費用の妥当性を判断しやすくなります。

ただし、金額だけでなく、工事範囲や追加費用が発生する条件も確認することが大切です。

わが家は積水ハウス経由の1社のみで、解体費は255万円でした。まとめて任せられて手間は少なかったものの、他社とは比較していません。

複数社の見積もりを取る方法のひとつに、解体無料見積ガイドがあります。一般社団法人あんしん解体業者認定協会が運営しており、無料で複数の解体業者に見積もりを依頼できるサービスです。

STEP3：仮住まいと滅失登記の段取りを決める

最後に、工事中の仮住まいと、解体後の滅失登記の段取りを決めておきましょう。

建て替える家に住んでいる場合は、工事中の仮住まいが必要です。

わが家は両親が賃貸住宅で6か月間暮らし、家賃は月5万円でした。引っ越しも、仮住まいへの移動と新居への入居で2回必要でした。

建物を解体したら、建物滅失登記が必要です。

建物滅失登記とは、建物がなくなったことを登記簿に記録する手続きです。不動産登記法第57条では、所有者などが滅失の日から1か月以内に申請することが定められています。
参考：e-Gov法令検索「不動産登記法」

滅失登記は自分で申請するほか、土地家屋調査士へ依頼することもできます。

ハウスメーカーや解体業者が手配する場合もあるため、誰が手続きを進めるのか、解体前に確認しておきましょう。自分で申請する場合は、管轄の法務局で必要書類を確認してください。

荷物の片付けや近所へのあいさつなど、細かい段取りは実家の建て替えで後悔したことの記事で紹介しています。

【Q&A】家の建て替えでよくある質問

家の建て替えに関するよくある質問をまとめました。

まとめ｜建て替えがもったいないかは「あと何年・どう住むか」で判断

この記事では、家の建て替えがもったいないかどうかの判断基準を、築年数別のポイントや施主の体験を交えて解説しました。

建て替えがもったいないかどうかは、築年数だけでなく、建物の状態や今後の暮らし方によって変わります。

迷ったときは、次の3つを確認しましょう。

築年数別では、次の点が判断のポイントになります。

築年数	確認したいポイント
築20年	設備や外壁・屋根の状態と、必要なメンテナンス
築30年	今後必要なリフォームの総額と建て替え費用
築40年	耐震基準や建物の状態、必要な工事の範囲

わが家は築28年の実家を建て替え、完全分離型の二世帯住宅にしました。希望する間取りへのリフォームが難しかったことが、建て替えの大きな決め手です。

一方で、リフォーム案や解体費の相見積もりは取っていませんでした。建て替えを検討する際は、費用だけでなく、実現できる暮らしや住宅性能も含めて比較することが大切です。

まずは家族で「あと何年、どのように住みたいか」を話し合い、必要な工事や費用を整理することから始めましょう。