注文住宅の諸費用はいくら？内訳と実際に払った85.9万円を施主が公開

• 注文住宅の諸費用はいくらかかるの？
• 諸費用には、どのような項目が含まれるの？
• 諸費用として現金はどのくらい用意しておけばいいの？

結論からいうと、わが家の引渡精算書の諸費用欄には、85万9,268円と記載されていました。

引渡精算書の最終総額は7,666万2,710円で、諸費用欄の金額はその約1.1％です。

ただし、この金額は住宅取得にかかった諸費用のすべてではありません。わが家は実家の土地に建てたため、土地の購入費用や仲介手数料はかかっていません。また、住宅ローンの事務手数料など、引渡精算書の外で支払う費用もあります。

この記事では、実際の引渡精算書をもとに、記載されていた費用の内訳と、精算書には含まれない費用についても紹介します。

注文住宅の引渡精算書に記載された諸費用は85万9,268円

85万9,268円は、住宅取得にかかった諸費用の総額ではなく、引渡精算書の「諸費用」欄に記載された金額です。

わが家は実家の土地に建てたため、土地購入にかかる費用は含まれていません。また、住宅ローンの事務手数料など、引渡精算書に含まれていない費用もあります。

同じ「諸費用」でも、見積書や引渡精算書に含まれる範囲は異なります。金額を比較するときは、何が含まれているかも確認しましょう。

引渡精算書に記載された諸費用の内訳

引渡精算書の諸費用欄には、5項目・合計85万9,268円が記載されていました。

項目	金額
登記費用	339,000円
火災保険料	333,210円
水道分担金	10,000円
印紙代	31,000円
壁掛けテレビ工事	146,058円
諸費用 合計	859,268円

引渡精算書に記載された金額は、次のとおりです。

項目	金額
ご契約金額	68,611,000円
追加変更工事込みの総計	68,912,220円
消費税	6,891,222円
諸費用	859,268円
契約金額・諸費用 総合計	76,662,710円

わが家の精算書では、「壁掛けテレビ工事」が諸費用の欄に入っていました。費用の分類は書類によって異なるため、合計額だけでなく内訳まで確認することが大切です。

総額に占める諸費用の割合と含まれる範囲

最終総額7,666万2,710円に占める諸費用85万9,268円の割合は、約1.1％です。

一般的に、注文住宅の諸経費は総費用の5〜10％程度が目安とされています。

しかし、わが家の約1.1％と単純に比較することはできません。今回の85万9,268円は、あくまで引渡精算書の「諸費用」欄に記載された5項目の合計だからです。

土地の購入費用や住宅ローンの事務手数料、引っ越し代、家具家電などは含まれていません。「諸費用」「諸経費」と呼ばれる費用の範囲は、見積書や精算書によって異なるため、割合だけでなく、何が含まれているかを確認することが大切です。

諸費用を見積もるときは「総額の◯％」だけで判断せず、自分に必要な費用を項目ごとに確認することが大切です。

わが家の建築工事費については、二世帯住宅の完全分離は費用いくら？の記事にまとめています。坪単価の内訳は積水ハウスの坪単価の記事をご覧ください。

諸費用の金額だけを単純比較できない理由

諸費用の金額は、土地購入の有無や、書類に含まれる費用の範囲によって変わります。

わが家の85万9,268円を、そのまま自分の資金計画に当てはめることはできません。

土地を購入する場合や、引渡精算書に含まれない費用があれば必要額は変わります。

注文住宅の諸費用を4つに分けて確認する

注文住宅の諸費用は、土地・建物・住宅ローン・入居後の4つに分けると整理しやすくなります。

必要な金額は、土地購入の有無や住宅ローンの商品、建築する地域などによって異なります。一律の割合で考えるのではなく、4つの項目ごとに自分に必要な費用を確認していきましょう。

土地を購入する場合は必要な諸費用が増える

土地を購入するかどうかで、発生する諸費用の項目が変わります。

項目	土地を購入する場合	土地がある場合（わが家）
仲介手数料	仲介で購入する場合	なし
土地の所有権移転登記	必要	今回の建築ではなし
土地売買契約書の印紙税	課税文書を作成する場合	なし
固定資産税等の精算金	売買契約による	なし
建物の表題登記・保存登記	必要	登記費用33.9万円
抵当権設定登記	住宅ローン利用時	住宅ローン利用時
請負契約書の印紙税	課税文書を作成する場合	印紙代3.1万円
火災保険	補償内容等による	33.3万円
水道分担金	自治体等による	1万円

わが家は土地を購入していないため、土地売買に伴う費用は発生していません。一方、土地を購入する場合は、仲介手数料や所有権移転登記など、建物以外にも確認する費用が増えます。

諸費用を項目ごとに整理した早見表

注文住宅では、土地の購入や建物の工事、住宅ローンなど、さまざまな場面で諸費用がかかります。

ただし、支払い方法や住宅ローンに含められる費用は、金融機関や商品、契約内容、支払時期によって異なります。「現金」「ローン可」と一律に分けるのではなく、費用ごとに確認することが大切です。

分類	項目	金額の決まり方	主な確認先
土地	仲介手数料	売買価格に応じた上限あり	媒介契約書・不動産会社
土地	所有権移転登記	登録免許税＋司法書士報酬	見積書・司法書士
土地	売買契約書の印紙税	契約書の記載金額で決まる	国税庁・契約書
建物工事	請負契約書の印紙税	契約書の記載金額で決まる	国税庁・契約書
建物工事	表題登記	土地家屋調査士などへの報酬	見積書・土地家屋調査士
建物工事	保存登記	登録免許税＋司法書士報酬	見積書・司法書士
建物工事	水道分担金	自治体や口径によって異なる	自治体・水道局
住宅ローン	事務手数料	定額・借入額に応じた定率など	商品概要説明書
住宅ローン	保証料	一括払い・金利上乗せ・不要など	商品概要説明書
住宅ローン	抵当権設定登記	登録免許税＋司法書士報酬	見積書・司法書士
その他	火災保険料	建物・補償内容・保険期間などで変わる	保険見積書
入居後	不動産取得税	固定資産評価額や軽減措置などで決まる	都道府県税事務所
入居後	固定資産税	固定資産評価額や軽減措置などで決まる	市町村

印紙税や登録免許税、不動産取得税には、一定の要件を満たす場合に利用できる軽減措置があります。

税金	軽減の内容（2026年9月時点）	主な注意点
印紙税	建設工事請負契約書は契約金額に応じた軽減税率	対象となる契約書や契約金額、適用期限を確認
登録免許税	住宅用家屋の保存登記や抵当権設定登記に軽減税率	床面積や登記時期などの要件、適用期限を確認
不動産取得税	一定の新築住宅は課税標準から控除を受けられる場合がある	床面積などの要件や必要な手続きを所在地の都道府県で確認

軽減措置には、上記以外にも要件があります。制度は改正されることがあるため、契約・登記・取得の時点で最新情報を確認しましょう。

3,000万円・4,000万円で建てた場合の諸費用を比較

注文住宅の諸費用は、土地購入の有無や住宅ローンの借り方によって大きく変わります。

ここでは、「建物3,000万円＋土地1,500万円」と「土地あり＋建物4,000万円」の2パターンで、主な諸費用をシミュレーションしてみましょう。

主な諸費用	建物3,000万円＋土地1,500万円	土地あり＋建物4,000万円
土地の仲介手数料	上限56万1,000円	なし
土地売買契約書の印紙税	1万円※	なし
建設工事請負契約書の印紙税	1万円※	1万円※
土地の所有権移転登記	評価額などで異なる	なし
建物の登記費用	評価額・報酬などで異なる	評価額・報酬などで異なる
住宅ローンの事務手数料・保証料	金融機関・商品・借入額で異なる	金融機関・商品・借入額で異なる
抵当権設定登記	借入額などで異なる	借入額などで異なる
火災保険料	補償内容などで異なる	補償内容などで異なる
不動産取得税	評価額・軽減措置などで異なる	評価額・軽減措置などで異なる

土地1,500万円を不動産会社の仲介で購入する場合、仲介手数料は上限56万1,000円（税込）です。

この2つのケースを比べると、土地を購入する場合は、土地の仲介手数料や売買契約書の印紙税、所有権移転登記などが加わります。

一方、登記費用や住宅ローンの事務手数料、火災保険料などは、評価額や借入条件、補償内容によって変わるため、建物価格だけから諸費用の総額を計算することはできません。

同じ3,000万円・4,000万円の注文住宅でも、土地購入の有無や借入条件によって必要な諸費用は変わります。ハウスメーカーや金融機関から見積もりを取り、金額だけでなく支払時期や支払方法も確認しておくと安心です。

注文住宅の諸費用の内訳一覧｜決まり方とわが家の実額

諸費用は「土地」「建物工事」「住宅ローン」「引っ越し・家具家電・外構」の4つに分けると整理しやすくなります。

ここからは、それぞれの費用がどのように決まるのか、わが家の実額とあわせて紹介します。わが家は土地を購入していないため、土地売買に伴う費用はかかっていません。

土地の購入にかかる諸費用

土地を購入する場合は、仲介手数料・登記費用・印紙税・固定資産税等の精算金が必要になる場合があります。

なかでも、仲介手数料は金額が大きくなる場合があります。たとえば、1,500万円の土地を仲介で購入する場合は以下のとおりです。

項目	金額の決まり方	わが家の実額
仲介手数料	売買価格に応じた上限あり	土地購入なし
土地の所有権移転登記	登録免許税＋司法書士報酬
土地売買契約書の印紙税	契約書の記載金額で決まる
固定資産税・都市計画税の精算金	売買契約の取り決めによる
地盤調査・地盤改良費	土地の状況と工事内容で異なる	付帯工事側で扱い

わが家は実家の土地に建てたため、土地売買に伴う仲介手数料・所有権移転登記・印紙税・税金の精算金は発生していません。

地盤調査・地盤改良費は、「諸費用」ではなく「付帯工事」に分類される場合があります。見積書のどの項目に含まれているか確認しておきましょう。

建物の建築にかかる諸費用

わが家の精算書には、登記費用・印紙代・水道分担金などが記載されていました。

項目	金額の決まり方	わが家の実額
登記費用	登録免許税＋専門家への報酬など	339,000円
印紙税	契約書の種類・記載金額などで決まる	31,000円
水道分担金（加入金）	自治体で異なる	10,000円
壁掛けテレビ工事	わが家の精算書では諸費用欄に記載	146,058円

精算書には、登記費用として33万9,000円と記載されていました。内訳の記載はないため、登録免許税と専門家への報酬を分けることはできません。

また、印紙代として3万1,000円が計上されていましたが、精算書には詳しい内訳が記載されていません。

水道分担金（水道加入金）は、自治体によって名称や金額が異なります。お住まいの自治体や水道局で確認しましょう。

地鎮祭や上棟式を行う場合は、その費用も別に確認しておく必要があります。わが家の実例はQ&Aで紹介します。

住宅ローンの契約にかかる諸費用

住宅ローンでは、事務手数料・保証料・契約書の印紙税・抵当権設定登記などの費用を確認します。

費用の名称や支払い方は金融機関によって異なります。金利だけでなく、借入時にかかる費用も含めて比較することが大切です。

事務手数料には、金額が決まっている定額型と、借入額に一定の割合を掛ける定率型があります。

定率型では、借入額の2.2％（税込）に設定されているケースが多く見られます。この場合、3,000万円を借りると事務手数料は66万円です。

一方、定額型は借入額にかかわらず一定の手数料が設定されます。

定率型と定額型では適用金利などの条件が異なる場合があるため、事務手数料の金額だけで有利・不利は判断できません。

方式	手数料の決まり方	比較するポイント
定率型	借入額に所定の料率を掛ける	借入額・料率・適用金利・総返済額
定額型	金融機関が定めた金額	手数料・適用金利・総返済額

保証料は、契約時に一括で払う方法や金利に上乗せして払う方法があります。保証料を設けず、事務手数料を設定している商品もあるため、商品概要説明書などで支払条件を確認しましょう。

また、住宅ローンを利用する場合は、抵当権設定登記の費用などもかかります。住宅ローンに関する費用は引渡精算書に含まれない場合もあるため、金融機関の見積書も確認しておくと安心です。

引っ越し・家具家電・外構など忘れがちな諸費用

引っ越し・カーテン・照明・エアコン・家具家電・外構は、建築会社の見積書に含まれているか確認しておきたい費用です。

見積書に含まれていない場合は、建築費とは別に予算を用意する必要があります。

カーテン・照明・エアコンなどは、標準仕様に含まれているか、オプションや別途工事になるかを確認しましょう。見積書だけで分からない場合は、費用や手配先を担当者に確認しておくと安心です。

諸費用はいつ払う？契約・着工・中間・引渡しの支払いスケジュール

諸費用は金額だけでなく、支払時期と支払方法も確認することが大切です。

支払日が住宅ローンの融資実行前になる場合や、借入対象にならない費用は、自己資金を用意する必要があります。

ここではわが家の引渡精算書と資金計画書をもとに、実際の支払い時期と確認しておきたいポイントを紹介します。

引渡精算書で確認できる3回のタイミングと金額

引渡精算書で確認できる工事代金の支払いは、着工時金328万8,000円・中間金3,800万円・最終代金2,540万9,000円でした。

時期	項目	金額
─	土地代	0円（実家の土地）
2021年11月30日	着工時金	3,288,000円
2022年2月10日	中間金	38,000,000円
2022年4月（引渡し時）	最終代金	25,409,000円

引渡精算書を見ると、着工から引渡しまでの支払日と金額を確認できます。

一方、契約前の資金計画書には、支払いごとに「現金／融資」の区分も記載されていました。

次の表は計画段階の金額であり、上の引渡精算書とは作成時期が異なります。

時期	項目	現金／融資	金額（計画）
契約時	契約金・印紙代・水道加入金	現金	2,000,000円
12月1日	着工時金・登記費用	現金	3,628,000円
1月30日	上棟時金	融資	38,000,000円
1月30日	住宅ローン諸費用	現金	150,000円
4月28日	最終代金	融資	25,746,400円
4月28日	火災保険料	現金	550,000円
4月28日	消費税額（一部現金）	融資	6,904,500円
4月28日	解体追加分	現金	50,600円

資金計画書では、契約金・着工時金・住宅ローン諸費用・火災保険料・解体追加分などが「現金」、上棟時金や最終代金などが「融資」に区分されていました。

ただし、これはわが家の計画段階の支払い方法です。住宅ローンで借りられる費用や融資のタイミングは、金融機関や商品によって異なります。

現金が必要な項目と借入対象の確認方法

住宅購入では、住宅ローンの融資実行前に支払いが必要な費用や、借入対象にならない費用に備えて自己資金を用意しておく必要があります。

とくに、次の費用は支払時期と支払方法を確認しておきましょう。

住宅ローンに含められる費用は、金融機関や商品によって異なります。また、借入対象になる費用でも、融資実行より先に支払期限が来る場合は、支払い方法を確認する必要があります。

入居後にやってくる不動産取得税と固定資産税

引渡し後は、不動産取得税や固定資産税の支払いも見込んでおく必要があります。

不動産取得税は、不動産を取得したときにかかる都道府県税です。一定の要件を満たす新築住宅には、課税標準から一定額を控除する軽減措置があります。

購入価格や建築工事費にそのまま税率を掛けて計算するものではありません。軽減措置の要件や必要な手続きも含め、所在地の都道府県税事務所などで確認しましょう。

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に課税されます。新築住宅には、一定の要件を満たす場合に税額の軽減措置があります。
参考：国土交通省

諸費用は現金でいくら必要？住宅ローンに組み込めるのか

諸費用を住宅ローンの借入対象にできる商品もありますが、対象になる項目や条件は金融機関によって異なります。

諸費用を借りられるかだけでなく、必要な自己資金や借入後の返済負担も含めて考えることが大切です。

フラット35利用者の手持金の全国平均

2025年度フラット35利用者調査では、注文住宅を建てた利用者の手持金は全国平均839.8万円でした。

ここで注意したいのは、「手持金」は諸費用だけの金額ではないことです。あくまでフラット35利用者の資金調達内訳の一つであり、「注文住宅の諸費用に839.8万円かかる」「839.8万円を用意すべき」という意味ではありません。

この平均額をそのまま自己資金の目安にするのではなく、自分に必要な諸費用と支払時期を確認して必要額を考えることが大切です。

頭金をいくら入れるべきかは、家を建てるのに必要な貯金額の記事で解説しています。

諸費用ローンとオーバーローンの違い

「諸費用ローン」と「オーバーローン」は、同じ意味ではありません。

諸費用を住宅ローンに含めた結果、借入額が住宅の購入価格を上回れば、オーバーローンに該当する場合があります。

ただし、諸費用を住宅ローンに含められるか、別のローンを利用するかは金融機関や商品によって異なります。借入れ対象になる費用や金利、返済期間などを確認しましょう。

諸費用を借りられる場合でも、その分だけ借入額や総返済額は増えます。借入対象になる費用だけでなく、金利や返済期間も含めて確認することが大切です。

諸費用をローンに組み込むデメリット

諸費用を借りると手元資金を残せますが、借入額と総返済額は増えます。

借入前に、次の点を確認しておきましょう。

ただし、諸費用を借りること自体が悪いわけではありません。教育費や修繕費、急な出費に備える資金を残す考え方もあります。借入による負担と、手元資金を残す必要性の両方を比べて判断しましょう。

諸費用が払えないときの選択肢

諸費用が足りないと分かったら、不足分を借りるだけでなく、総予算や資金計画そのものを見直すことが大切です。

親から資金援助を受ける場合は、贈与税がかかる可能性があるため、税金の扱いも確認しましょう。住宅の新築や取得などに充てる資金については、一定の要件を満たすと「住宅取得等資金の贈与に関する非課税措置」を利用できる場合があります。

また、住宅ローンに組み込める諸費用の範囲は、金融機関や商品によって異なります。ハウスメーカーだけでなく、利用を検討している金融機関にも確認しておくと安心です。

注文住宅の諸費用は抑えられる？税金の軽減と比較できる項目

注文住宅の諸費用には、軽減措置を利用できる税金や、比較によって費用を抑えられる項目があります。

安さだけで選ぶのではなく、必要な補償やサービス内容まで確認することが大切です。

税金｜軽減措置の要件を確認する

印紙税・登録免許税・不動産取得税は、一定の要件を満たすと軽減措置を受けられる場合があります。

軽減措置は、税金ごとに対象・要件・適用期限が異なります。

税金	軽減の内容（2026年9月時点）	主な注意点
印紙税	建設工事請負契約書は契約金額に応じた軽減税率	対象となる契約書や契約金額、適用期限を確認
登録免許税	住宅用家屋の保存登記や抵当権設定登記に軽減税率	床面積50㎡以上、新築・取得後1年以内の登記などの要件あり
不動産取得税	一定の新築住宅は課税標準から控除を受けられる場合がある	床面積などの要件や必要な手続きを所在地の都道府県で確認

制度は改正されることがあるため、契約・登記・取得の時点で最新の要件や適用期限を確認しましょう。

比較できる項目｜火災保険・ローン手数料・外構

火災保険・住宅ローン・外構などは、条件をそろえて比較すると費用を抑えられる場合があります。

ただし、金額だけでなく、補償内容や総返済額、保証、手間なども含めて比較することが大切です。

わが家でも打ち合わせの際に、「この項目は何ですか」「これは現金で支払いますか」とひとつずつ確認しました。とくに、現金で支払う費用を事前に確認できたことで、貯蓄の取り崩し計画を立てやすくなりました。

わが家の諸費用85.9万円は安い？高い？

85万9,268円だけを見て、注文住宅の諸費用として安い・高いとは判断できません。

わが家は実家の土地に建てたため、土地の購入費用や仲介手数料はかかっていません。また、住宅ローンの事務手数料や引っ越し代など、引渡精算書に含まれていない費用もあります。

精算書では壁掛けテレビ工事14万6,058円が「諸費用」に含まれていました。このように、諸費用として扱われる範囲は書類によって異なります。

【Q&A】注文住宅の諸費用でよくある質問

注文住宅の諸費用についてよくある質問をまとめました。

まとめ｜諸費用は「範囲・金額・支払時期」を確認しよう

この記事では、わが家の引渡精算書をもとに、諸費用欄に記載された85万9,268円の内訳と、諸費用の種類・支払時期・準備方法について解説しました。

注文住宅の諸費用は、見積書や精算書によって含まれる範囲が異なります。何にいくらかかるのか、いつ支払うのかまで確認して、資金計画を立てておきましょう。