【施主が解説】実家じまいは何から始める？手順・費用と4つの選択肢を徹底解説

• 実家じまいって、何から始めればいいの？
• 売る？貸す？壊す？どれを選べばいいか分からない
• 実家じまいには、どのくらい費用がかかるの？

実家じまいとは、親が住んでいる家や、相続した実家を今後どうするか決め、必要な片付けや手続きを進めることです。

実家じまいを何から始めるか迷ったら、まずは家族で「この家を今後どうしたいか」を話し合いましょう。そのうえで、売る・貸す・更地にする・建て替えて住むなど、家族の希望や実家の状態に合う方法を検討します。

わが家の解体工事費は255万円でした。親の土地に建て替えたため土地の購入費はかからず、契約時の建築費は二世帯合計で7,177万円です。私は3,000万円の住宅ローンを組みました。

この記事では、実家じまいの主な選択肢や費用、進め方を、施主の実体験を交えて解説します。

実家じまいを何から始めればよいか迷っている方は、ぜひ参考にしてください。

実家じまいとは？実家をどうするか考える主な4つの選択肢

実家じまいでは、親や家族の希望、建物の状態、管理にかかる負担をもとに、実家の今後を決めます。主な選択肢は、次の4つです。

選択肢	検討しやすいケース	主な費用	確認したいこと
①売る	家族が住む予定がない	仲介手数料・税金	売却価格・諸費用
②貸す	賃貸需要が見込める	修繕費・管理費	家賃収入・維持費
③更地にする	建物を残さない	解体費	解体後の管理・税金
④建て替えて住む	実家の土地に住む	解体費・建築費	資金・家族の暮らし方

どの方法が合うかは、家族の希望や建物の状態、立地、費用、今後の管理方法によって異なります。

わが家は「建て替えて住む」を選びました。詳しい経緯はわが家の実家じまいで紹介しています。

①売る｜住む予定がなく管理が難しいなら売却を考える

家族の誰も住む予定がない場合は、実家の売却を検討しましょう。遠方に住んでいて、草取りや換気に通えない場合も当てはまります。

空き家のまま所有すると、固定資産税や火災保険料などがかかり、定期的な管理も必要です。売却すれば、管理にかかる手間や継続的な費用を減らせます。

売り方は、大きく2つあります。

• 仲介：不動産会社に買主を探してもらう
• 買取：不動産会社に直接買い取ってもらう

仲介は市場で買主を探すため、売却までに時間がかかる場合があります。買取は不動産会社が買主になる方法です。

②貸す｜借り手が見込めるなら賃貸に出す

周辺に賃貸需要があり、借り手が見込める実家なら、賃貸も選択肢になります。想定家賃や周辺の賃貸需要は、不動産会社に確認しましょう。

貸し出せば家賃収入を得られますが、入居前の修繕や設備交換が必要になる場合があります。空室期間や固定資産税、火災保険料なども含めて収支を考えることが大切です。

入居者の募集や家賃の集金、退去時の対応は、管理会社へ依頼することも可能です。修繕費や管理費を差し引いても収支が合うかを確認したうえで判断しましょう。

③更地にする｜建物を使う予定がないなら解体を検討する

建物を今後使う予定がない場合は、解体して更地にする方法があります。更地にすれば、土地の売却や新築を検討しやすくなる一方、解体後も土地の管理は続きます。

住宅用地には、固定資産税の負担を軽減する特例があります。

住宅を解体すると、土地は原則として住宅用地特例の対象外になります。建物分の固定資産税はなくなりますが、土地の税負担が増える場合があります。

実際の税額は、解体前に実家のある市区町村へ確認してください。解体にかかる費用の相場は、家の解体費用の記事で紹介しています。

④建て替えて住む｜親と暮らすなら二世帯住宅に建て替える

実家の土地に家族が住み続けたい場合は、建て替えも選択肢になります。土地を購入せずに新しい家を建てられる点は、大きな特徴です。

わが家は親の土地に建て替えたため、土地の購入費は0円でした。一方で、解体費や仮住まい費用、引っ越し費用がかかっています。

土地ありの建て替え費用や、完全分離の二世帯住宅にかかった費用については、以下の記事で実額を公開しています。

二世帯住宅を建てたあと、親が亡くなったら家をどうするかは、二世帯住宅の行く末の記事にまとめています。

実家じまいにかかる費用は？主な内訳と負担の考え方

実家じまいにかかる費用は、家の大きさや家財の量、実家を今後どうするかによって異なります。まずは必要な費用を項目ごとに確認し、総額の目安を把握することが大切です。

主な内訳は次の4つです。

片付け・不用品処分の費用｜家財の量や依頼範囲で変わる

片付け費用は、家財の量や部屋数、大型家具の有無によって変わります。業者に依頼する場合は、複数社から見積もりを取り、金額だけでなく作業範囲や内容も比較しましょう。

自治体の粗大ごみ回収を利用すれば、処分費用を抑えられる場合があります。対象品目や料金は市区町村によって異なるため、実家のある自治体の公式サイトで確認してください。

わが家は、片付けられる範囲は家族で対応し、残った物は解体業者にまとめて処分してもらいました。片付け業者には依頼していません。残った物の処分費は、解体費255万円に含まれていました。

更地や建て替えにかかる解体費｜わが家の実額も公開

更地や建て替えを選ぶ場合は、建物の解体費がかかります。

わが家の実家は、木造2階建て・延床159.82㎡（約48坪）・築28年でした。1993年8月に引き渡しを受け、2021年12月に解体しています。

解体費は255万円です。建て替えを依頼した積水ハウスを通じて、1社の解体業者にお願いしました。

解体費は、建物の構造や広さ、前面道路の状況などによって異なります。見積書では、建物の解体以外に何が含まれているかも確認しましょう。

解体後は建物がなくなったことを登記する「建物滅失登記」が必要です。原則として、取り壊した日から1か月以内に申請します。所有者が申請するほか、土地家屋調査士に依頼することも可能です。

手続きの進め方がわからない場合は、解体業者やハウスメーカーに相談してみましょう。

わが家は解体工事を積水ハウス経由で依頼し、結果的にはよかったと感じています。ただ、費用を比較するために、ほかの解体業者からも見積もりを取っておけばよかったと思っています。わが家の解体費255万円の実例と相場は、解体費の実例と相場をまとめた記事で公開しています。

売るなら仲介手数料と税金を先に計算しておく

実家を売る場合は、売却価格から仲介手数料や税金などを差し引いて考える必要があります。

仲介手数料は法律で上限が定められています。国土交通省の計算例では、売却価格1,000万円（税別）の場合、上限は39.6万円（税込）です。

売却価格800万円以下の宅地・建物には、仲介手数料の特例があります。特例が適用される場合、通常の上限を超えて、最大33万円（税込）の仲介手数料を支払うことがあります。
参考：国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」

特例による仲介手数料を支払う場合も、媒介契約を結ぶ際に金額の説明を受け、事前に合意する必要があります。

売却によって譲渡所得が生じると、所得税や住民税がかかる場合があります。相続した実家が一定の要件を満たす場合は、「空き家の3,000万円特別控除」が適用される可能性もあるため、確認しておきましょう。

費用は誰が払う？家族で負担割合を決めて記録する

実家じまいの費用を誰が負担するかは、所有者や契約内容、今後の方針によって異なります。業者との契約上の支払者を確認したうえで、家族内の負担を話し合いましょう。

決めた内容は、メモや書面に残しておくことが大切です。口約束だけでは、年月がたって家族の記憶が食い違うことがあります。

わが家は、建て替えの費用を父と分担しました。建築費の負担割合をもとに、建物は父3/5・私2/5の持分で登記しています。

相談したのは、ハウスメーカーの担当者です。税理士や司法書士には相談していません。

二世帯で暮らし始めてからの光熱費や生活費の分け方は、二世帯住宅の生活費の分担の記事で紹介しています。

実家じまいのお金がないときは？負担を抑えながら進める3つの方法

まとまった費用をすぐに用意できなくても、話し合いや書類の確認から始められます。実家じまいを進める方法は、次の3つです。

建物の安全管理や期限のある手続きは先延ばしにできません。費用のかからない準備を進めながら、必要な支払いと期限を整理しましょう。

費用を抑えてできる準備から始める｜家族で作業を分担する

家族での話し合いや書類の確認、残す物の仕分けは、費用をほとんどかけずに進められます。実家をどうするか決まっていない段階でも始められる準備です。

片付けや書類集めを家族で分担すれば、一人に作業が集中するのを避けられます。担当する作業を決め、無理のない範囲で進めましょう。

家財が多い場合は、家族だけですべて片付けようとせず、業者へ依頼する範囲も決めておくと進めやすくなります。

売却代金で費用をまかなえるか不動産会社に相談する

片付けや解体の費用を先に用意するのが難しい場合は、支払いの時期も含めて不動産会社へ相談してみてください。

家財が残った状態で査定を受けられるか、片付け費用などを売却代金の受け取り後に支払えるかを確認します。費用によっては、売却前の支払いが必要です。

買取では、家財を残したまま売却できる場合もあります。ただし、対応範囲や売却条件は会社によって異なるため、複数社へ相談して条件を比較しましょう。

相続した実家を売るなら空き家の3,000万円特別控除を確認する

相続した実家を売る場合は、「空き家の3,000万円特別控除」を利用できるか確認しましょう。一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。

特例を利用するには、主に次の要件を満たす必要があります。

実家じまいに使える補助金はある？自治体の空き家の制度を調べる

実家の解体や改修に使える補助制度を設けている自治体もあります。ただし、実家じまいに使える全国共通の補助金があるわけではありません。

補助額や対象となる建物、申請時期は自治体によって異なります。まずは実家のある市区町村の公式サイトで、空き家の解体・改修に関する制度を確認しましょう。
参考：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」

解体補助金の対象や条件は自治体によって異なる｜伊勢崎市の例を紹介

解体補助金の対象となる建物や工事、補助額は自治体によって異なります。具体例として、わが家の実家がある伊勢崎市の制度を紹介します。

伊勢崎市の「伊勢崎市空き家除却補助事業」は、令和8年度の場合、次の2つの区分があります。

区分	補助額	件数
危険空き家	工事費の5分の4以内・上限50万円	先着20件
旧耐震空き家	工事費の5分の2以内・上限25万円	先着20件

※令和8年度の申請受付は終了しています。次年度以降の実施状況は伊勢崎市の公式サイトで確認してください。

対象となる空き家には、1年以上住まれていないことなどの要件があります。また、市内の業者が施工し、除却工事費が20万円以上であることなど、工事にも条件があります。

申請は工事の前に｜受付期間と先着枠を確認する

伊勢崎市の制度では、補助金の交付決定後に着工した工事が対象です。交付決定前に工事を始めると、補助を受けられません。

令和8年度の受付期間は5月8日から9月30日までで、2026年10月時点では終了しています。

申請時期や契約・着工に関する条件は、自治体によって異なります。受付期間や募集件数が決まっている場合もあるため、解体業者と契約する前に、市区町村の窓口へ確認しておきましょう。

わが家は解体補助金を使わなかった｜解体前に自治体の制度を確認する

わが家は、解体の補助金を使っていません。正直にいうと、当時は補助金の制度があること自体を知りませんでした。

制度の有無や対象条件は自治体によって異なります。解体を検討している方は、実家のある市区町村で確認しておきましょう。

実家じまいは自分でできる？誰がやるかと任せる範囲を決める

片付けや書類集めは自分で進められます。一方、登記や税金、売却などについては、必要に応じて専門家や業者への相談を検討しましょう。

自分で進める範囲と、相談・依頼する範囲を分けておくと、必要な費用や時間を整理しやすくなります。

実家じまいは誰が進める？親の意思を確認し、家族で方針を共有する

親が元気なうちは、親の意思を確認しながら、家族で今後の方針を話し合いましょう。管理や手続きを誰が担うかも決めておくと安心です。

兄弟姉妹がいる場合は、売却や建て替えを決める前に方針を共有しておくと、その後の手続きを進めやすくなります。

私には妹が1人います。建て替えることは伝えましたが、家族全員で改めて話し合う場は設けませんでした。結果的に困ることはありませんでしたが、家族の事情はそれぞれです。

自分でやるなら片付けと書類集めから｜家財が多ければ業者に任せる

自分で進めるなら、片付けと書類の確認から始めましょう。主な作業は、次の4つです。

家財が多い場合や、遠方に住んでいて通うのが難しい場合は、片付け業者への依頼も検討しましょう。

わが家は、できる範囲を家族で片付け、残りは解体業者に処分してもらいました。

実家じまいの相談先は？売却・登記・税金で窓口が異なる

実家じまいの相談先は、売却・登記・税金など、相談したい内容によって異なります。主な窓口は次のとおりです。

相談したいこと	相談先
売却・査定	不動産会社
相続登記	法務局・司法書士
相続税・譲渡所得にかかる税金	税務署・税理士
解体	解体業者・ハウスメーカー
空き家の補助金	市区町村

なかでも押さえておきたいのが、相続登記の義務化です。2024年4月1日から、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の相続登記が義務になりました。

2024年4月1日より前の相続についても、原則として2027年3月31日までに相続登記が必要です。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になることがあります。

実家じまいの手順は？親が元気なうちに進める5ステップ

実家じまいは、家族で今後の方針を話し合うところから始めます。親の意思を確認できるうちに、次の5ステップで進めましょう。

STEP1：家族で「実家をどうしたいか」を話し合う

最初に、親と子それぞれの希望を確認します。親が住み続けたいのか、将来手放してもよいのか、子が住む予定はあるのかを話し合いましょう。

話し合うときは、実家をどうするかの4つの選択肢を参考に、家族の希望や費用、今後の管理方法を整理してみてください。

STEP2：土地と建物の名義を登記簿で確かめる

土地と建物の名義は、登記事項証明書で確認できます。法務局の窓口やオンラインで請求できます。

亡くなった祖父母など、以前の所有者の名義のままになっている場合は、必要な登記手続きを確認しましょう。

わが家の場合、土地は両親の名義で、大部分が父、一部が母の共有です。私の持分はありません。建物は父3/5・私2/5の持分で登記しています。

STEP3：残す物を決めてから片付ける

片付けを始める前に、残す物を家族で決めておきます。写真・仏壇・思い出の品など、処分すると取り戻せない物から確認しましょう。

仏壇や神棚の扱いは、家庭や宗派によって異なります。家族だけで決めるのが難しい場合は、菩提寺や関係する神社などに相談しましょう。

わが家は解体の前に、建て替え前の家の写真をたくさん撮っておきました。外観や部屋の様子を残しておくと、解体後も家族で思い出を振り返れます。

STEP4：方針に合わせて査定・見積もりを取る

実家を今後どうするかによって、相談先や必要な見積もりが異なります。

売却を考えている場合は、複数の不動産会社へ査定を依頼し、査定額だけでなく売却方法や費用も比較しましょう。

解体の見積もりを取るときの確認点は、更地や建て替えにかかる解体費で紹介しています。

実家の売却を検討している方は、「いえカツLIFE」のような査定サービスも選択肢になります。仲介・業者買取・リースバックの3つの売却方法を比較できるサービスです。

STEP5：方針に沿って必要な手続きを進める

査定や見積もりの結果を踏まえ、実家をどうするか決めたら、必要な手続きを進めましょう。

相続が発生している場合は、相続登記や税金の申告なども確認しましょう。手続きによっては期限があるため、早めに確認することが大切です。

【施主の体験談】実家を建て替えて二世帯住宅にしたわが家の実家じまい

わが家は、実家を解体し、同じ土地に完全分離型の二世帯住宅を建てました。2021年に積水ハウスと契約し、2022年4月に入居しています。

契約時の建築費は、二世帯合計で7,177万円でした。費用は父と分担し、私は3,000万円・35年の住宅ローンを組んでいます。

ここでは、実家を建て替えた経緯と費用を紹介します。

営業さんの一言から両親と相談して、実家を建て替えると決めた

最初は自分たちの家だけを建てる予定で、実家の建て替えは考えていませんでした。

きっかけは、積水ハウスの営業さんから「ご両親にお話ししてみますか？」と言われたことです。両親へ相談し、実家を建て替えて二世帯住宅にすることを決めました。

リフォームではなく建て替えを選んだのは、旧実家の間取りでは完全分離型の二世帯住宅へのリフォームが難しいと説明を受けたためです。リフォーム案の見積もりは取っていません。

建て替えてよかったと感じているのは、次の3つです。

親との同居で気をつけたいことについては、高齢の親と同居するときのストレスの記事を参考にしてください。

築28年・約48坪の木造を解体｜仮住まい6か月と引っ越し2回

旧実家は、木造2階建て・延床159.82㎡（約48坪）・築28年でした。1993年8月に引き渡しを受けた家を、2021年12月に解体しています。

解体費は255万円でした。相見積もりは取らず、積水ハウスを通して解体を依頼しました。解体工事そのものは1週間ほどで終わっています。

解体前には家族で近所へあいさつに回り、工事中も特に問題はありませんでした。アスベストの除去は不要で、事前調査の費用は積水ハウスが負担してくれました。

建て替え当時、私たち家族はアパート暮らしだったため、仮住まいが必要だったのは両親だけです。

両親は賃貸住宅で6か月間暮らし、家賃は月5万円、合計30万円でした。引っ越しは仮住まいへの移動と新居への入居で、合計2回です。

契約内容によっては、解体費が建築工事費に含まれる場合もあります。

土地ありの建て替え費用については、以下の記事で解説しています。

費用は父と分担｜建築費の負担割合をもとに持分を登記

建て替えの費用は父と分担しました。建築費の負担割合をもとに、建物は父3/5・私2/5の持分で登記しています。

親が所有する実家の土地に建てたため、土地の購入費はかかっていません。

土地は両親の名義（大部分が父・一部が母の共有）で、私は土地の持分を持っていません。

費用の分担や登記持分については、ハウスメーカーの担当者に相談しました。税理士や司法書士には相談していません。

住み始めてからの固定資産税や光熱費は、二世帯で折半しています。

税金や名義について不明な点があれば、税務署・税理士や司法書士へ相談してください。

次に実家じまいをするなら相見積もりを取る｜写真も残しておこう

もう一度実家じまいをするなら、解体工事の相見積もりを取ります。積水ハウスにまとめて任せたことには満足していますが、当時はほかの会社と費用を比較していませんでした。

今なら、最終的に積水ハウスへ依頼するとしても、複数社の見積もりを確認してから判断します。

解体前にやってよかったのは、家の写真を残しておいたことです。両親の思い出がある家を壊すことには迷いもあったため、外観や室内の写真を撮りました。

複数の解体業者へ無料で見積もりを依頼できるサービスもあります。ハウスメーカーの見積もりと比較したい方は、解体無料見積ガイドを確認してみてください。

【Q&A】実家じまいに関するよくある質問

まとめ｜実家じまいは家族で話し合い、状況に合う方法を選ぼう

この記事では、実家じまいの4つの選択肢や費用、進め方を、施主の実体験を交えて解説しました。

わが家は、親が所有する実家の土地に完全分離型の二世帯住宅を建てました。土地の購入費をかけず、両親の近くで暮らせています。

実家じまいの第一歩は、家族で話し合うことです。親が元気なうちに希望を聞き、費用や制度も確認しながら、家族に合う方法を考えていきましょう。

更地にする・建て替えるなど解体を考えている方は、48坪の実家を解体した費用の記事も参考にしてください。

相続した実家の売却を考えている方は、いえカツLIFEで仲介や買取などの売却方法を比較してみてください。【PR】