二世帯住宅の行く末はどうなる？親の死後の4つの選択肢を施主が解説

• 親が亡くなった後、二世帯住宅はどうすればいい？
• 空いた親世帯のスペースはどう活用できる？
• 二世帯住宅でも賃貸や売却はできる？

二世帯住宅の行く末には、住み続ける・リフォームする・貸す・売るという選択肢があります。家族の希望と、建物・費用・所有関係を照らし合わせて考えることが大切です。

わが家は現在も親世帯が暮らしており、親の死後はまだ経験していません。設計時に考えたことも交えながら、将来の使い道と確認事項を解説します。

親世帯側が空いた後の選択肢や注意点を、順番に確認していきましょう。

二世帯住宅の行く末はどうなる？親の死後の4つの選択肢

親世帯側が空いたときは、家を売る以外にも使い道があります。大きく変えずに使う方法から住み替えまで、違いを確認しましょう。

選択肢①：子世帯が住み続けて親世帯側を使い分ける

今の家に住み続けたい場合は、親世帯側を家族のための部屋として使う方法があります。間取りを大きく変えずに使えるか、今ある部屋から考えてみてください。

部屋の使い方を変えるだけで、大がかりな工事をせずに済む場合があります。ただし、使わない部屋も含めて維持費や管理の負担は残ります。

選択肢②：一世帯で暮らしやすい間取りにリフォームする

世帯間の行き来がしにくい場合は、一世帯で暮らしやすい間取りへのリフォームも選択肢のひとつです。部屋をつなげたり、使わなくなった設備を撤去したりする方法があります。

たとえば、使わなくなったキッチンを撤去し、収納スペースとして活用することも可能です。ただし、工事できる範囲は建物の構造や配管の位置によって異なります。

一度設備を撤去すると、再び二世帯で暮らす際に工事が必要になる可能性があります。将来の使い方も考えたうえで、どこまでリフォームするかを決めることが大切です。

選択肢③：親世帯側を賃貸に出して家賃収入を得る

親世帯側を独立した住まいとして貸せる場合は、家賃収入を得る方法もあります。ただし、完全分離型というだけで賃貸に出せるとは限りません。

玄関や水回りの独立性に加え、ローンの契約や所有関係などの確認が必要です。入居者を探す前に、不動産会社や借入先へ相談しましょう。

また、家賃がそのまま手元に残るわけではありません。修繕・管理の費用や、借り手がいない期間の負担も考えておく必要があります。

同じ敷地、同じ建物に家族以外の人が住むことをどう感じるかも大切です。

選択肢④：売却して住み替える

家が広すぎる場合や生活の拠点を変えたい場合は、売却して住み替える方法があります。相続した家を売り、代金を相続人で分けることも選択肢です。

売却を考える際は、売却価格だけでなく、ローン残高や諸費用も確認しておきましょう。住み替え先の購入費や家賃も含めて、今後の生活にかかる費用を考えることが大切です。

4つの選択肢を費用と確認事項で比較

4つの選択肢を検討するときは、必要な費用と事前に確認したいポイントを整理しておきましょう。工事や契約の内容が異なるため、費用や手間だけで単純に比較することはできません。

選択肢	主な費用	先に確認すること
住み続ける	維持費・必要な修繕費	使い道・管理の負担
リフォーム	設計・工事費	構造・残す設備
賃貸	修繕・募集・管理費	ローン・所有関係・賃貸条件
売却	仲介手数料・税金・転居費など	売却見込み額・ローン残高・住み替え先

すぐに使い道を決められない場合は、今の間取りを残したまま検討する方法もあります。ただし、相続など期限のある手続きは、使い道とは分けて進めることが大切です。

完全分離型でも必要｜空いた親世帯側の維持費と管理

親世帯側を使わなくなっても、維持費と管理の手間は残ります。今の支出と空いた部屋の状態を確認し、続けられる使い方を考えましょう。

固定資産税・基本料金・修繕費の負担を確認する

親世帯側が空いたからといって、固定資産税や修繕費がなくなるわけではありません。電気・ガス・水道も、契約を続ければ基本料金がかかる場合があります。

固定資産税は土地や家屋などの固定資産に対して課されます。また、屋根や外壁などは、親世帯側を使っていなくても点検や修繕が必要です。

自宅の税額や住宅用地の特例については、所在地の自治体に確認しましょう。

わが家は光熱費のメーターが親世帯と共通で、光熱費と固定資産税は折半しています。

生活費の分担や、修繕費については以下の記事で詳しく解説しているので、参考にしてください。

使わない部屋も換気・通水・点検を続ける

空いた部屋も、定期的な換気・通水・点検が必要です。普段入らない場所では、湿気や設備の不具合に気づくのが遅れることがあります。

家の一部だけが空いている場合も、使わない場所の管理は欠かせません。管理の頻度や方法は、設備や季節、建物の状態に合わせて考えましょう。

長く使わない水回りの扱いは、設備メーカーや管理業者に確認すると安心です。

国土交通省でも、空き家の管理や今後の活用方法などを案内しています。

親世帯側をどう使うか考える際は、二世帯住宅のタイプ別の間取りも参考にしてください。

二世帯住宅を一世帯にリフォームするときの判断基準

一世帯化の費用は、工事の範囲と建物の状態によって変わります。今の間取りで困ることを整理し、残す設備と変える場所を決めることが大切です。

リフォーム費用は工事範囲と構造によって変わる

リフォーム費用は、どこまで工事するかによって大きく変わります。壁やドアの変更だけで済むのか、設備や配管まで工事するのかによって内容も異なります。

上下に分かれた二世帯住宅では、世帯間を行き来するために内部階段の新設が必要になる場合もあります。

また、建物の構造によっては撤去できない壁がある点にも注意が必要です。積水ハウスリフォームでも、構造による制約について案内されています。

間取り図だけで判断せず、建てた住宅会社や構造に詳しいリフォーム会社へ相談しましょう。

水回りを残すかは今後の使い道を考えて決める

水回りを残すかどうかは、今後使う可能性と手入れの負担を考えて判断します。使わないからといって、すぐに撤去する必要はありません。

水回り	メリット	注意点
残す	再利用しやすい	点検・手入れが必要
撤去する	別の用途に使える	再設置に工事が必要

将来また二世帯で暮らす可能性や賃貸の予定がある場合は、水回りを残すことも選択肢です。今後の使い道も考えて、撤去するか判断しましょう。

設備を減らしても、電気・ガス・水道の契約が変わらなければ基本料金は減りません。費用の節約を目的にする場合は、工事費と契約変更の可否を確認しましょう。

間取りを変える前に今の間取りで暮らしてみる

大きな不便がなければ、すぐに壁や設備を撤去せず、現在の間取りで使い方を試してみる方法もあります。実際に使うことで、行き来しにくい場所や使わない設備などが見えてきます。

どの部屋を何に使うか、生活動線や収納に不便がないかも確認してみましょう。

二世帯住宅を貸す・売る前に確認したい3つのこと

親世帯側を貸したり家全体を売却したりする場合は、ローンや所有関係などの確認が必要です。賃貸と売却では確認するポイントも異なります。

住宅ローン返済中の賃貸は借入先へ事前に相談する

住宅ローン返済中に親世帯側を貸したい場合は、入居者を募集する前に借入先へ相談しましょう。契約内容によっては、第三者への賃貸が認められない場合があります。

三井住友銀行では、住宅ローンを利用している物件を第三者へ賃貸する場合について注意事項を案内しています。ただし、住宅ローンによって条件は異なるため、自分の契約内容を確認することが大切です。

将来家族が再び使う可能性がある場合は、賃貸借契約の種類にも注意が必要です。普通借家契約では、貸主の都合だけで契約を終了できるとは限りません。

契約期間や終了条件については、国土交通省の案内も参考にしながら、不動産会社へ確認しておくと安心です。

売却前に査定価格と税金を確認する

二世帯住宅を売却するときは、地域の需要や建物の状態を踏まえて査定してもらうことが大切です。二世帯住宅だから必ず安くなるとは限らず、広さや設備、修繕の必要性などによって評価は変わります。

更地にして売却する場合は、解体費だけでなく固定資産税にも注意が必要です。住宅を取り壊すと、住宅用地の特例が適用されなくなる場合があります。解体を決める前に、所在地の自治体へ確認しておきましょう。

自分が住んでいた家を売却する場合は、要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。適用要件は国税庁のサイトで確認できます。

相続した空き家にも3,000万円の特別控除がありますが、適用には一定の要件があります。二世帯住宅では状況によって扱いが異なるため、売却前に税務署や税理士へ確認すると安心です。

土地・建物の名義と区分所有の登記を確認する

親世帯側だけを貸したり売ったりする場合は、土地と建物の所有関係を確認しましょう。生活スペースが分かれていても、それぞれを自由に貸したり売ったりできるとは限りません。

登記事項証明書では、所有者の名義や持分などを確認できます。

確認すること	確認する内容
名義・持分	誰がどの割合で所有しているか
区分所有登記	各世帯が別々に登記されているか
抵当権	どの土地・建物が担保になっているか

「単独所有・共有」は所有者や持分に関するもの、「区分所有」は建物を独立した部分に分けて所有する仕組みです。

区分所有されていても、土地の権利や抵当権などによっては、親世帯側だけを売却できるとは限りません。売却する範囲を不動産会社に伝え、登記については司法書士などの専門家に相談しましょう。

二世帯住宅の相続で気をつけたい3つのポイント

親の所有する土地・建物や持分を相続するときは、登記・税金・遺産の分け方を確認する必要があります。家の使い道が決まっていなくても、期限のある手続きは先に進めましょう。

相続登記は期限内に手続きする

相続登記は、原則として不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請が必要です。

2024年4月1日から義務化され、以前に相続した未登記の不動産も対象になります。2024年4月1日より前に相続したことを知った不動産は、2027年3月31日までに登記が必要です。

正当な理由なく申請しない場合は、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。手続きの詳細は、法務省の公式サイトで確認してください。

相続税の申告が必要な場合は、相続登記とは期限が異なります。原則として、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内です。参考：国税庁「相続税の申告と納税」

小規模宅地等の特例は適用条件を確認する

二世帯住宅の土地を相続する場合は、小規模宅地等の特例を使えるか確認しましょう。この特例が適用されると、一定の条件のもと、相続税を計算するときの土地の評価額を減らせます。

たとえば「特定居住用宅地等」に該当する場合は、330㎡まで土地の評価額を80％減額できます。相続税そのものが80%減るわけではありません。

二世帯住宅で注意したいのが、建物の登記方法や相続前の住み方です。区分所有登記の有無によって親族の居住部分の扱いが異なるほか、誰が土地を相続するかなどによっても適用条件が変わります。

「二世帯住宅だから使える・使えない」とは一概に判断できません。適用できるか迷った場合は、登記事項証明書などを確認したうえで、税務署や税理士へ相談すると安心です。

兄弟などとの相続は家以外の財産も含めて考える

二世帯住宅に住み続けたい人がいる場合は、家だけでなく預貯金などの財産も含めて、相続人同士で分け方を考える必要があります。

遺産の分け方には、家を相続する人がほかの相続人にお金を支払う方法や、家を売却して代金を分ける方法などがあります。

家を共有する方法もありますが、将来の管理や売却について意見が分かれる可能性もあります。

話し合いがまとまらない場合は、弁護士などの専門家への相談も検討しましょう。

【施主の本音】71坪・完全分離のわが家が将来を考えて設計したこと

わが家は、将来の賃貸と、家族が行き来する使い方を考えて設計しました。完全分離を選んだ理由と、入居5年目の今も迷っていることを紹介します。

親世帯30坪・子世帯38坪｜生活時間帯と気疲れを考えて完全分離に

わが家が完全分離を選んだ理由は、生活時間帯の違いと、お互いの気疲れを減らしたかったことです。親世帯側は30坪、子世帯側は38坪あります。

親世帯側にも一世帯分の生活スペースがあるため、空いた後の使い方はまだ迷っています。

日々の暮らしについては、二世帯住宅に住んでみた体験談も参考にしてください。

将来の賃貸を考えて水回りを分け、内部ドアを設置

設計時に考えたのは、親が住まなくなったら貸し出せるようにすることでした。

項目	わが家の仕様
玄関	親世帯・子世帯で別
水回り	親世帯・子世帯にそれぞれ設置
内部ドア	あり
電気・ガス・水道のメーター	親世帯・子世帯で共通

メーターを分けなかったのは、費用との兼ね合いでした。実際に貸す場合は、料金の分け方や必要な工事を確認することになります。

内部ドアを設けているため、完全分離型でも家の中から親世帯と子世帯を行き来できます。

ただし、賃貸を想定して設計していても、実際に貸せるかどうかは別途確認が必要です。ローンや所有関係などの条件も確認しなければなりません。

入居5年目の今も親世帯側の使い道は決めていない

親世帯側を将来どう使うかは、今も決めていません。候補として考えているのは、次の3つです。

設計時に複数の使い方を考えておいたことは、今の安心材料です。それでも、親世帯側が空いた後を考えるのが少し怖い、という気持ちもあります。

これから二世帯住宅を建てる人が設計段階で確認したい3つのこと

これから建てる場合は、将来の使い道を間取りと資金計画に反映することが大切です。今の暮らしやすさも踏まえて、ハウスメーカーや家族と確認していきましょう。

玄関や水回りは将来の使い方も踏まえて計画する

玄関や水回りは、将来誰がどのように使うかも踏まえて計画します。家族だけで使うのか、第三者に貸すのかによって、玄関や水回りの分け方が変わるためです。

将来の使い方	設計時に相談すること
家族が一世帯で使う	・世帯間の行き来 ・残す設備 ・生活動線
親世帯側を貸す	・独立した玄関と水回り ・施錠方法 ・メーターや料金の分け方

両方の使い方を考えている場合は、今の暮らしに必要な設備と、将来のために備えておく設備を分けて考えましょう。設備を増やす場合は、設置費用だけでなく、使わない間の管理も考えておくことが大切です。

賃貸できるかどうかは間取りだけでは決まりません。住宅ローンや所有関係なども確認する必要があります。

将来の間取り変更に備えて壁・階段・配管を確認する

将来の間取り変更に備えて、変更できる場所と構造上の制約を設計時に確認しておきましょう。建物の構造や配管によっては、完成後に希望する変更が難しい場合があります。

すべての使い方に備えようとすると、建築費や管理の負担が増える可能性があります。将来どのように使いたいか優先順位をつけて、設計担当者に伝えておくことが大切です。

資金の出し方と名義・持分は建てる前に確認する

親子で費用を出し合う場合は、誰がいくら負担するのかと、土地・建物の名義や持分をあわせて確認しましょう。資金の負担割合と登記上の持分が異なると、贈与税の問題が生じる場合があります。

国税庁では、住宅の購入資金の負担割合と登記上の持分割合が異なる場合について案内しています。

親子で二世帯住宅を建てる場合も、資金の出し方や名義・持分について、契約前に税務署や税理士へ確認しておくと安心です。

まずは親世帯と子世帯で、住まいへの希望や負担できる予算を共有し、資金計画と名義・持分をあわせて考えることが大切です。

二世帯住宅の計画を比較するなら、複数社から間取りプランと資金計画を提案してもらう方法もあります。将来の使い方も伝えて、提案内容を比較してみてください。

わが家の延床71坪・建築工事費7,177万円の内訳は、二世帯住宅の完全分離は費用いくら？の記事で公開しています。

【Q&A】二世帯住宅の行く末に関するよくある質問

二世帯住宅の将来について、気になりやすい疑問をまとめました。

まとめ｜二世帯住宅の行く末は家族の希望と住まいの条件で考えよう

二世帯住宅で親世帯側が空いた後は、住み続ける・リフォームする・貸す・売るといった選択肢があります。

どの方法が合うかは、家族の希望だけでなく、間取りや維持費、所有関係などによっても変わります。

私自身、親世帯側を将来どう使うかはまだ決めていません。だからこそ、どのような選択肢があるのかを今のうちに知っておくことが大切だと感じています。

すでに二世帯住宅を建てた方は、家族の希望や土地・建物の名義を確認するところから始めてみてください。これから建てる方は、将来の使い方も含めて間取りや資金計画を考えておきましょう。