【ぶっちゃけ】土地の探し方の裏ワザ教えます！土地探しに役立つサイトも紹介

• 「マイホームづくりを始めたいけど、なかなか良い土地が見つからない」
• 「土地は見つかったけど、予算と合わない」
• 「条件に合う土地の探し方がわからない」

このようなお悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか。

そのため、早く土地を決めたいと焦って購入してしまうケースも少なくありません。

しかし、焦って決めてしまうと、

など、土地選びにはさまざまな落とし穴や問題が潜んでいます。

さらに、地盤の弱さや災害リスク、土地の形状によっては追加費用が発生することもあり、結果的に予算オーバーや後悔につながるケースも少なくありません。

本記事では、土地探しをスムーズに進めるための裏ワザや押さえておきたい知識、良い土地の考え方をわかりやすく解説します。

あわせて、役立つサイトやよくある質問も紹介しているので、土地選びで失敗したくない方はぜひ参考にしてください。

土地の探し方で試してほしい裏ワザ7選

土地探しをスムーズに進めるためには、いくつかのコツや視点を押さえておくことが大切です。ここでは、すぐに実践できる具体的な裏ワザを紹介します。

試してほしい裏ワザは以下の7つです。

それでは順番に見ていきましょう。

ネットに出る前の未公開土地を狙う

土地探しでまず試してほしいことは、ネットに出る前の未公開土地を狙うことです。

未公開土地とは、レインズに登録される前の土地や、レインズに登録されているが不動産ポータルサイトの登録は準備中で、今後公開される予定の土地のことです。

「レインズ（REINS）」は、不動産流通機構が運営する物件情報の共有システムです。「Real Estate Information Network System」の略称で、不動産会社同士が情報を共有するために使われています。

売主と不動産会社が売却の媒介契約（専属専任媒介契約、専任媒介契約）を締結すると、宅地建物取引業法に基づきレインズへの登録義務が発生します。

一方で、売主が複数の不動産会社と媒介契約を締結する「一般媒介契約」ではレインズへの登録義務が発生しないため未公開土地となります。

未公開土地の探し方は以下の方法があります。

• 地元の不動産会社に相談する
• 未公開土地を取り扱っている情報サイトを活用する

地元の不動産会社に土地の条件や予算を具体的に伝え、合致する土地がないか確認してもらいます。ローンの仮審査をあらかじめ通しておくと不動産会社に好印象を与え、良い土地を紹介してもらえるケースもあります。

また、未公開物件を取り扱う情報サイト「会員限定物件ネット」があります。独自の不動産ネットワークによりレインズ物件だけではなく、販売予定の予告物件や未公開土地も紹介されています。

地元の不動産会社に相談したり、情報サイトを活用したりして未公開土地を狙ってみましょう。

空き家付き・古家付き土地を探す

土地を安く買いたいなら、空き家・古家付き土地も選択肢の一つです。

空き家付き・古家付き土地とは、古い住宅が建ったまま販売されている土地のことです。住宅は価値ゼロと評価され、土地のみの価格で販売されています。

土地や建物には固定資産税が課せられます。しかし、「人が住むための家屋が建てられている土地の固定資産税を軽減する」住宅用地の特例を受けるために、あえて古い住宅を残していることがあります。

空き家付き・古家付き土地の販売価格は安く設定されていますが、解体や更地化は買主でおこなう必要があるため、解体や撤去費用が発生してしまいます。

更地と空き家・古家付き土地の金額差の一例はこちらです。

項目	更地	空き家・古家付き 土地
土地価格	1,800万円	1,500万円
解体・撤去費	なし	150万円
登記費用	20万円	20万円
仲介手数料	70万円	70万円
その他	20万円	15万円
合計	1,910万円	1,755万円

空き家・古家付き土地を見るときのチェックポイントは、以下のようになります。

• 土地の境界線は測量や境界確定図で明確になっているか
• 解体作業に必要な重機の搬入経路はあるか
• 用途地域は市街化区域になっているか
• 大きな庭木や石などはないか
• 家具・家電などの残置物はないか
• 給排水管は老朽化していないか
• 契約不適合責任が免責になってしまうか

空き家・古家付き土地は安く買うことができますが注意点もあります。事前にチェックポイントを確認して、購入後に困らないようにしましょう。

空き家・空き地バンクから探す

空き地を効率良く探すなら「空き家・空き地バンク」が便利です。

空き家・空き地バンクとは、各自治体が空き家対策のために設置した個々の「空き家バンク」に掲載している空き家などの情報について、自治体を横断して簡単に検索できるようにした情報サイトです。

公募により選定された株式会社LIFULLとアットホーム株式会社の2事業者が運営しています。

また、土地の利用価値を高める区画整理事業の中で売却される土地「保留地」を探すのも選択肢の一つです。

保留地とは、土地区画整理事業において、道路や公園の整備費用を捻出するために、地権者から提供された土地（減歩）の一部を、事業施行者が売却目的で確保した土地のこと。

空き地・空き家バンクや保留地は、誰でも簡単にインターネットで探すことができるので、とても便利です。

住みたいエリアを実際に歩いてみる

住みたいエリアが決まっている場合は実際に歩いてみるのも良いでしょう。

実際に歩いてみることで、道路状況や周辺施設の様子が確認できます。また、平日・休日、朝・昼・夜などの曜日や時間帯を変えて歩くことで、交通量や道路の明るさ、騒音を確認することができます。

実際に歩くときのチェックポイントは、以下のようになります。

• 危険な場所や道路はないか
• スーパーやコンビニなど周辺施設の利便性は良いか
• 駅やバス停など公共交通機関までの所要時間はどのくらいか
• 小学校や市役所など公共施設までの所要時間はどのくらいか

実際に歩いてみて気になる場所を見つけたら、地元の不動産会社に聞いてみましょう。

不動産会社が間に入り、土地の調査や重要事項説明書の作成、売買契約書の作成をしてもらうことで、安心した取引につながります。

ハザードマップで安くて安全寄りのエリアを狙う

ハザードマップを活用して災害リスクが高いエリアを避けつつ、比較的条件の良い土地を探すのも一つの方法です。

ハザードマップを利用すると土砂災害や高潮、津波など、災害の恐れがあるエリアがわかります。国土地理院の「重ねるハザードマップ」や市町村の「わがまちハザードマップ」で簡単に確認することができます。

重ねるハザードマップとわがまちハザードマップの両方を見て、高リスクエリアの隣のエリアを狙うとお得に買うことができます。

価格が周辺より明らかに安い土地は、高潮浸水想定区域や土砂災害警戒区域など、災害リスクが潜んでいないか必ずチェックしましょう。

マイナス要素を値引き交渉に使う

土地には相場はあっても定価がありません。その土地のマイナス要素は値引き交渉のチャンスです。

販売価格は売主の希望で設定されますが、「早く現金化したい」「維持費の負担を減らしたい」など値引き交渉は、早く買ってくれるなら売主にとってもメリットとなります。

したがって、マイナス要素がある土地は、条件によっては値下げ交渉に応じてくれる可能性があります。強引な態度で交渉するのではなく、誠意ある態度で交渉に臨みましょう。

値引き交渉のポイントは、以下のとおりです。

• 周辺相場よりも価格が高い
• 地盤が弱くて改良が必要
• 旗竿地などの変形地
• 隣接する道路幅が狭く、セットバックが必要
• 建ぺい率、容積率が低い
• 長期間売れ残っている

セットバックとは、住宅の建築・建て替え時に、前面道路の幅が4m未満（2項道路）の場合、道路の中心線から2m（または道路境界線から一定距離）まで敷地を後退させる義務です。

土地価格の見積もりを具体的に出してもらいましょう。そのうえで、マイナス要素を踏まえ、土地価格の5〜10％程度を目安に値引き交渉をしてみましょう。

ハウスメーカーや工務店経由で土地を探してもらう

ハウスメーカーや工務店で土地を探すことも可能です。

ハウスメーカーに依頼する場合は住宅を建てることが前提となるため、「どんな家を建てたいのか」や「予算はいくらか」など、希望する家づくりに適した土地を提案してもらえます。

用途地域や建ぺい率、容積率など建築条件をクリアしてくれるので安心です。

ハウスメーカーや工務店を1社に決めて「土地探しからお願いしたい」と依頼すれば、独自ルートや他社では取り扱いのない土地情報をくれる可能性があります。

希望するハウスメーカーや工務店が見つからない場合、「タウンライフ家づくり」を利用してみるのも選択肢のひとつです。

タウンライフ家づくりのメリットは、下記のとおりです。

• 土地探しもできる
• AIチャット形式で一括依頼が簡単
• 希望の間取りや希望エリアを入力するだけ

どこの住宅会社で家を建てるか決まっていない方は、タウンライフ家づくりを利用していろいろなハウスメーカーにまとめて土地探しを依頼してみましょう！

＼ 手軽に土地情報を一括でもらう ／

未公開土地の探し方を5ステップで解説

未公開土地の探し方がわからない方が初めてでも進められるよう、ここでは具体的な手順をわかりやすくステップ形式で解説します。

マイホームで土地が決まらないときに考えるべきこと

土地がなかなか決まらない場合は、考え方を整理することが大切です。ここでは、土地選びで意識したいポイントを紹介します。

ポイントは以下の3つです。

それでは、順番に解説していきます。

条件の優先順位を3つに絞る

土地探しの優先順位は、「後から変更できない項目」を優先することが大切です。

選択肢がたくさんあったり、予算か立地か迷ったりすることもあると思います。自分自身や家族がなにを優先にするのか事前に整理しておきましょう。

土地探しの優先順位は以下の3つです。

1.立地

勤め先や学校、駅までの距離だけでなく、坂道が多い地形や交通手段も毎日の生活に影響します。また、市町村の違いによっても生活に影響する場合があります。

2.災害リスク

大雨による洪水や河川の氾濫、沿岸部の浸水などは、住宅への被害だけでなく、命に関わる危険もあります。ハザードマップを確認して影響が想定されるエリアは避けましょう。

3.周辺環境

近所にスーパーやコンビニがあるか、騒音はないかなどの周辺環境は、日常生活の利便性や快適性、安全性に大きく関わります。

立地や災害リスク、周辺環境は買った後では変更することができません。「後から変更できない項目」を優先することがとても大切になります。

予算と希望エリアのギャップを確認する

希望エリアの坪単価を把握することで、土地探しの目安が見えてきます。予算とのギャップを正しく理解することが、失敗の少ない土地選びにつながります。

予算と希望エリアの価格にどれくらい差があるのかを把握するために、まずは以下の計算式で坪単価の目安を確認しましょう。

【坪単価】＝【購入予算】÷【土地の面積（坪）】

たとえば、予算2,000万円で希望面積40坪の場合、2,000万円÷40坪＝50万円／坪となります。したがって、坪単価50万円の土地を購入することができます。

土地を狭くしても良いなら、より坪単価の高いエリアを選ぶことができますし、土地を広くしたいなら、より坪単価の安いエリアを選ぶ必要があります。

土地の条件を変えることで、坪単価を抑えて予算内に近づけることができます。

• 検討エリアを少し広げる
• 土地の広さや形を妥協する
• 建築費を下げる（土地探しを優先する）
• 購入するタイミングを考え直す（蓄財を優先する）

予算と土地価格のギャップを正しく理解することが、失敗の少ない土地選びにつながります。先ほど解説した優先順位を念頭に、妥協してもよい条件を再検討してみましょう。

80点で決めるラインを先に決めておく

土地探しで重要なことは、ゆずれない条件を満たした80点の合格ラインを先に決めておくことがポイントです。

「予算内ですべて希望どおりの土地がいい。」このようなことを言っていても土地は見つかりません。100点満点を求めず、ゆずれない条件と妥協してもよい条件を分けて考えてみましょう

妥協例	対策
日当たりが悪い	二階建てや窓の大きさなど建物でカバーする
学校や会社が遠い	今の生活スタイルや家族構成がずっと続くわけではない
駅やバス停が遠い	自転車や車を活用する
騒音が気になる	気密性や防音性の高いハウスメーカーを選ぶ

今は学生でもいつかは卒業し生活スタイルが変わったり、日当たりや騒音などは建物でカバーできたりします。妥協案を考えておくと土地探しがスムーズに進みます。

土地探しで希望をすべて叶えてくれる100点満点の土地は見つかりません。ゆずれない条件と妥協しても良い条件を分けて整理し、ゆずれない条件を満たした80点を合格ラインにするとよいでしょう。

土地の探し方を知るのに役立つサイト3選

土地探しをスムーズに進めるためには、不動産情報サイトの活用がおすすめです。複数の物件を比較しながら、自分に合った土地を見つけやすくなります。

役立つサイトは以下の3つです。

それでは順番に紹介していきます。

LIFULL HOME’S

LIFULL HOME’Sは、日本最大級の不動産・住宅情報サイトです。マンションの賃貸や購入、一戸建ての購入、土地探し、不動産売却など、不動産に関する情報を一度に手に入れられます。

• 全国の土地を探したい
• まずは手軽に探したい
• たくさん情報が欲しい

「まずは手軽に全国の土地情報を手に入れたい」そんな方は、LIFULL HOME’Sで気になるエリアの土地を検索してみましょう。

＼ 手軽に土地情報を手に入れる ／

SUUMO

SUUMOは、LIFULL HOME’Sと並んで日本最大級の不動産サイトです。新着物件が多く、戸建てやマンションの賃貸・購入など、住まいに関する情報を幅広くチェックできます。

• 全国の土地を探したい
• たくさん情報が欲しい
• 新着物件が見てみたい

「とにかくたくさんの情報が欲しい」そんな方は、情報量の多いSUUMOで検索するのがおすすめです。

＼ 手軽に土地情報を手に入れる ／

アットホーム

アットホームは、豊富な物件情報を扱う不動産情報サイトです。戸建てやマンションの賃貸・購入のほかに、貸店舗や貸ビルなど、住宅用物件だけではなく事業用物件の検索もできます。

• とにかくたくさんの情報が欲しい
• 効率良く探したい
• 事業用物件も見てみたい

アットホームは空き地・空き家バンクの運営もしています。

「利便性を重視したい」「周辺相場が気になる」そんな方は、アットホームの検索機能を活用してみてください。

＼ 手軽に土地情報を手に入れる ／

【Q&A】土地の探し方の裏ワザに関するよくある質問

理想の土地探しに役立つ裏ワザについて、よくある質問をまとめました。

主なQ&Aは以下の7つです。

それでは順番に見ていきましょう。

まとめ｜土地の探し方で悩んでいる人は裏ワザを試してみよう！

土地探しの裏ワザや土地選びのポイントを解説しました。

土地探しで悩んでいる方は、ぜひ以下の7つの裏ワザを試してみてください。

土地探しでは、未公開物件や空き家・古家付き土地なども選択肢に入れることが大切です。また、現地の確認やハザードマップを活用することで、より良い条件の土地を探しやすくなります。

土地選びで失敗してしまうと、生活面でのストレスだけでなく、災害リスクの増加や予算オーバーによる支払いの負担など、さまざまな問題につながります。

後悔しないためにも、事前に情報収集を行い、自分に合った条件や優先順位を明確にしたうえで、慎重に判断することが大切です。