二世帯住宅の完全分離は費用いくら？71坪7,177万円の実額を施主が公開【2026】

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二世帯住宅を完全分離にすると、費用は結局いくらかかるのか。何坪あれば建てられるのか。調べても相場のレンジばかりで、はっきりした金額が出てこないと感じていませんか？

こんなお悩み解決します。

結論から書きます。わが家は完全分離型の二世帯住宅を延床71坪で建て、建築工事費は7,177万2,800円（坪単価101万円）でした。諸費用まで含めた総計は7,285万2,800円です。

2021年6月に契約し、2022年4月に引き渡しを受けたときの金額です（約5年前）。積水ハウスの坪単価は2026年時点で135〜155万円が目安なので、いま同じ家を建てるとこの金額では収まりません。

筆者は積水ハウスの鉄骨「イズ・ロイエ」で完全分離の二世帯住宅を建てた施主で、入居5年目になります。

二世帯住宅の費用を検索すると「完全同居型の1.6〜1.8倍」といった相場のレンジばかりが出てきます。実際にいくら払ったのかを書いている記事は、ほとんどありません。

この記事では、わが家の見積書をもとに実額を3段階で公開します。そのうえで30坪から70坪までの坪数別の費用目安と、入居5年目の施主が出した「何坪にすべきか」の結論をお伝えします。

二世帯住宅は「どのタイプにするか」と「何坪にするか」で価格が大きく変わります。下のツールでタイプと坪数を選ぶと、記事内のデータをもとにした価格帯の目安がその場でわかります。動かして比べてみてください。

結論｜二世帯住宅を完全分離にした費用は7,177万円でした

わが家が完全分離の二世帯住宅にかけた費用は、建築工事費で7,177万2,800円です。延床71坪なので、坪単価は101万円になります。

2021年6月に契約し、2022年4月に引き渡しを受けたときの金額です（約5年前）。同じ仕様でも、いまは同じ金額にはなりません。

項目	内容
ハウスメーカー	積水ハウス IS ROY+E（イズ・ロイエ）／鉄骨2階建て
タイプ	完全分離型の二世帯住宅（上下分離）
延床面積	71坪（約236㎡）
世帯別の内訳	親世帯30坪（100㎡）＋子世帯38坪（125㎡）＋1階と2階の玄関スペース（土間）約3坪
建築工事費（税込）	7,177万2,800円
坪単価	101万円
契約・引き渡し	2021年6月契約／2022年4月引き渡し

延床71坪のうち、親世帯が30坪、子世帯が38坪です。残りの約3坪は、1階と2階の玄関スペース（靴を脱ぐ土間）にあたります。

玄関は1階と2階にそれぞれ1つずつあり、独立しています。ただしその土間同士が扉1枚でつながっていて、普段は閉めたまま完全分離として使っています。

外に出ずに行き来できる扉を1枚だけ残した形です。親の急変や介護が心配で完全分離を迷っている方には、ここがいちばん参考になると思います。

積水ハウスの坪単価と総額の内訳は、公式の目安・実勢価格・わが家の実例を分けて解説しています。

完全分離だから二重にかかったもの

完全分離にすると、生活に必要な設備がまるごと2セット必要になります。

二重になったのは、キッチン・浴室・洗面・トイレ・玄関・給湯器、そして配管です。打ち合わせのあいだ、設備は単純に2倍になるイメージで見積もりを眺めていました。

ただし、正直に書いておきたいことがあります。設備がいくら上乗せになったのかは、わが家の見積書からは逆算できませんでした。キッチンも浴室も本体工事費の一式に含まれていて、1つずつの金額が出てこないためです。

見積書から「2セット分だ」とはっきり読み取れたのは、次の2つだけでした。

• エアコン6台（115万円・パナソニック製）
• 太陽光発電のパワーコンディショナー2台

完全分離型の見積もりを見るときは、「設備が2セット入っているか」を最初に確認してください。1セット分の金額のまま比較すると、後から数百万円単位でずれます。

本体価格と総額（外構・諸費用込み）はどう違うか

わが家が払ったお金は、3つの段階に分かれています。ここを分けて見ないと、他社の「〇〇万円で建つ」という数字とは比べられません。

段階	金額	中身
①本体工事費（建物だけ）	5,390万円	ダインコンクリート・シーカス・瓦屋根を含む
②建築工事費（税込）	7,177万2,800円	①＋設備・付帯工事・外構・解体−値引き＋消費税
③総計（建築資金合計）	7,285万2,800円	②＋諸費用108万円

広告やブログで見かける「〇〇万円で建ちました」は、①の本体工事費を指していることがほとんどです。わが家も本体だけなら5,390万円ですが、実際に払ったのは7,285万2,800円でした。差は1,895万2,800円あります。

②の建築工事費の中身は、見積書ではこう並んでいました。

項目	金額	備考
本体工事費用	5,390万円	ダインコンクリート・シーカス・瓦屋根
設計業務報酬料	120万円	—
太陽光発電設置費	244万円	7kw相当・パワコン2台分
照明工事費	65万円	—
カーテン工事費	60万円	—
アンテナ工事費	23万円	—
性能評価・長期優良申請費	14万円	—
エコキュート＋床暖房	185万円	LDに床暖房
エアコン	115万円	6台分
地盤改良工事費	0円	基礎補強が不要でした
換気システム（スマートイクス）	129万円	—
屋外給排水工事費	105万円	附帯工事
外構・造園工事費	212万9,000円	附帯工事・キャンペーン適用後
解体工事費	255万9,000円	附帯工事・アスベストなし
値引き4種	−394万円	内訳は下の表
小計（税抜）	6,524万8,000円	—
消費税＋調整額	652万4,800円	—
建築工事費（税込）	7,177万2,800円	—

値引きは4種類で、合計394万円でした。

値引きの種類	金額
ダインコンクリート割引	−129万円
シーカス（制震装置）割引	−19万円
スマートイクス割引	−35万円（6月中のキャンペーン）
提携割引（紹介割引）	−211万円
合計	−394万円

外壁のダインコンクリートと制震のシーカスで、合わせて148万円の割引です。この2つはセットで案内されました。

提携割引の211万円は、2世帯・延床71坪・建築工事費7,177万円という規模だから出た金額です。1世帯・30坪台の家で同じ額が引けるわけではありません。金額をそのまま期待しないでください。

③の諸費用108万円の内訳は、印紙代3万円・火災保険（10年一括）55万円・登記費用34万円・水道分担金1万円・住宅ローン諸費用15万円です。

なお、この7,285万2,800円に土地代は入っていません。もともと建っていた家を解体しての建て替えなので、土地の購入費は0円でした。解体工事費の255万9,000円は②に含まれています。

実際の資金計画書がこちらです。施主名・建築地・敷地面積はマスクしています。

わが家の見積書の内訳と、見積もりを無料でもらう手順はこちらでまとめています。

二世帯住宅を完全分離にすると費用はいくら？相場と内訳

相場でいうと、完全分離型は完全同居型のおよそ1.6〜1.8倍以上です。同じ坪数でも、設備が2セット必要になるぶん高くなります。

一般的にかかる費用

完全分離型の二世帯住宅を建てようとした場合、2世帯分の生活スペースが必要になります。

またキッチンや水回りをそれぞれ分けるので、単純に設備費用も2倍かかります。

もし坪単価70万円のハウスメーカーで延床面積60坪の完全分離型の二世帯住宅を建てようとすると、

坪単価 70万円 　× 　延床面積 60坪 　＝ 　4,200万円 ＋（設備費用×２）

ざっくり計算するとこのぐらいの費用がかかってくることになります。

完全共有型や部分共有型との価格差で言うと、以下のような差があると言われています。

完全同居型と比較すると、部分共有型は約1.3倍、完全分離型は約1.6倍～1.8倍以上費用が高くなります。

ホームズHP：二世帯住宅の建築費用はどれくらい？

ただし、この倍率そのものを裏づける公的な統計は見つかりませんでした。そこで、土台になる相場として国の調査による注文住宅の平均額も並べておきます。

出典	数字	この数字の定義
国土交通省 令和7年度 住宅市場動向調査 報告書 （2026年7月17日公表）	注文住宅の住宅建築資金 全国平均 5,233万円 延べ床面積 122.2㎡	土地代を含まない建物だけの金額です。注文住宅全体の全国平均で、二世帯住宅に限った数字ではありません

全国平均は延べ床122.2㎡（約37坪）で5,233万円です。完全分離の二世帯住宅は延床50坪以上になることが多いので、この平均より大きくなるのが前提と考えてください。上の倍率は、この土台の上に乗るイメージです。

ハウスメーカー別の費用比較

今回は代表的なハウスメーカーとして以下の4つを抜粋して調査しました。

メーカー名	一条工務店	セキスイハイム	ミサワホーム	積水ハウス
坪単価	60万〜80万	65万〜85万	60万〜70万	70万〜100万
相場	3,500万〜4,500万	4,000万円前後	3,000万〜4,500万	4,500万〜6,000万

こちらはあくまで参考価格ですが、どのメーカーも二世帯住宅にした場合でもだいたい坪単価に比例して建物の相場も変わってくることが分かります。

実際には間取りによって建築費用は変わってくるので、検討しているハウスメーカーに間取り作成をお願いし、見積もりを出してもらってから契約することをおすすめします。

上の表は2022年9月の調査時点の数字です。2026年8月1日に4社の公式サイトを確認しましたが、坪単価を公表しているメーカーは1社もありませんでした。そのため推測で書き換えず、当時のまま残しています。あくまで目安としてご覧ください。

代わりに、公式資料で裏が取れた最新の数字を3つ挙げておきます。いずれも2026年8月1日に確認したものです。

出典	数字	この数字の定義
積水ハウス 2026年度1Q決算 （2026年6月4日発表）	1棟あたり単価 5,673万円	注文住宅・引渡ベース・積水ハウス単体。坪単価ではありません
積水化学工業 2026年度1Q決算説明会 （2026年7月31日発表）	坪単価 121.6万円 平均床面積109.1㎡	連結販売会社・戸建ベース。セキスイハイムを含むグループ全体の数字です
住宅金融支援機構 2025年度フラット35利用者調査 （2026年7月24日公表）	注文住宅の平均所要資金 4,262万円 平均床面積118.4㎡	全国平均。土地代は含みません（土地を買って建てた「土地付注文住宅」は5,313万円）。二世帯住宅に限った数字ではありません

坪数ごとの費用早見表｜30坪〜70坪でいくらになる？

坪数別の目安は、坪単価×坪数で計算できます。完全分離だからといって、坪単価そのものが跳ね上がるわけではありません。

下の表は、坪単価70万円〜100万円で計算した建物価格の目安です。前のセクションの4社比較表がこのレンジに収まるので、その幅をそのまま使っています。

延床面積	建物価格の目安	計算根拠	完全分離での使い勝手
30坪	2,100万〜3,000万円	70〜100万円×30坪	1世帯15坪ずつ。かなり窮屈です
35坪	2,450万〜3,500万円	70〜100万円×35坪	1世帯17.5坪ずつ。親世帯を絞る前提
40坪	2,800万〜4,000万円	70〜100万円×40坪	1世帯20坪ずつ。ここから現実的に
45坪	3,150万〜4,500万円	70〜100万円×45坪	子世帯に子供部屋を1つ確保できます
50坪	3,500万〜5,000万円	70〜100万円×50坪	一般的な一軒家に近い間取りが入ります
60坪	4,200万〜6,000万円	70〜100万円×60坪	パントリー・ファミクロまで取れます
70坪	4,900万〜7,000万円	70〜100万円×70坪	広いバルコニーやランドリールームも
71坪（わが家の実例）	7,177万2,800円	101万円×71坪	親世帯30坪＋子世帯38坪＋土間3坪

この表は建物にかかる費用の目安です。外構・解体・諸費用・土地代は含みません。わが家の坪単価101万円は外構と解体まで含んだ建築工事費から出した数字なので、上の7段階より条件が広い点にご注意ください。坪単価の幅は本記事の4社比較表（2022年9月調査時点）に基づく目安です。

「40坪の二世帯住宅は狭いですか？」という質問をよく見かけます。答えは「同じ広さで2つに割るなら狭いです」。40坪を等分すると1世帯20坪（約66㎡）で、マンションの2LDKくらいの感覚になります。

ただし、世帯ごとに広さの差をつければ数字ほど狭くはなりません。わが家も親世帯30坪・子世帯38坪と、8坪の差をつけています。夫婦2人の親世帯と、子育て中の子世帯では必要な部屋数が違うからです。

二世帯住宅の完全分離は何坪必要？おすすめの坪数を71坪の施主が解説

完全分離にするなら、延床50坪が現実的な下限です。それ未満でも建てられますが、どちらかの世帯にかなり我慢してもらうことになります。

坪数ごとに、どんな間取りが入るのかを見ていきます。

二世帯種類：完全分離型（上下分離）
延床面積：約236㎡（71坪）
親世帯：100㎡（30坪）
子世帯：125㎡（38坪）
玄関スペース（土間）：約3坪

ちなみに、以下の例はイメージしやすいように親世帯と子世帯の広さを同程度としています。

30坪の場合

30坪の完全分離はかなり厳しいです。1世帯あたり15坪（約50㎡）しかありません。

15坪だと、LDK・寝室・浴室・トイレ・玄関を詰め込んで手一杯です。子供部屋を取る余裕はほとんどありません。

現実的なのは、夫婦2人の親世帯を12坪程度に絞り、子世帯に18坪を回すといった配分です。3階建てにできる地域なら、縦に伸ばすほうが解決は早くなります。

40坪の場合

40坪から、完全分離が現実的になります。1世帯20坪（約66㎡）です。

親世帯は20坪あればLDK・寝室・水回りが一通り入ります。子世帯側は、子供部屋を1つ取ると他がかなり狭くなるのが正直なところです。

40坪で完全分離にするなら、収納をどこまで削れるかが勝負になります。パントリーやファミリークローゼットは後回しになると考えてください。

延床面積50坪の場合

間取り（目安）	広さ
リビング・ダイニング	15畳
キッチン	4畳
寝室	6畳
子供部屋	8畳
玄関	4畳
浴室	3畳

50坪前後の場合、一般的な間取りの一軒家に近い広さになります。

これにプラスして収納をどれくらい作るかを検討するようなイメージです。

50坪あると、1世帯25坪ずつ。どちらの世帯も「普通の一軒家」として成立する広さになります。

延床面積60坪の場合

間取り（目安）	広さ
リビング・ダイニング	20畳
キッチン	5畳
寝室	7畳
子供部屋	9畳
玄関	5畳
浴室・トイレ	3畳

60坪前後にした場合、各部屋についてある程度余裕のある間取りを取れます。

また下記のような設備を取り入れる余裕も生まれます。

・パントリー
・ファミリークローゼット

60坪だと1世帯30坪ずつ。わが家の親世帯とちょうど同じ広さで、夫婦2人なら十分な広さです。

延床面積70坪の場合

間取り（目安）	広さ
リビング・ダイニング	25畳
キッチン	6畳
寝室	8畳
子供部屋	10畳
玄関	5畳
浴室	4畳

70坪程度の延床面積が取れる場合、かなりゆとりのある間取りとなり自由度が広がります。

各部屋は上記の広さに加えて下記のような設備も取り入れることができます。

・広いバルコニー
・ランドリールーム

ただしここまで広くするとその分建築費用も高くなるので、どこまでが必要な設備かよく検討して間取りは決めましょう。

70坪はわが家とほぼ同じ広さです。掃除の手間と固定資産税は確実に増えますが、次に書くとおり、住んでみると思ったほどの負担にはなりませんでした。

71坪建てた自分が、いま選ぶなら何坪か

もう一度建てるとしても、わが家は71坪を選びます。4年住んで、要らなかったと感じる部屋は1つもありません。

広すぎたのではないかと聞かれることもありますが、実感としてはちょうど良かったというのが結論です。親世帯30坪・子世帯38坪という配分も、いまのところ不満はありません。

ただ、1つだけ心残りがあります。2階に自分の仕事スペース（書斎）を作れなかったことです。

いまは子供部屋を在宅勤務と副業の作業場所として使わせてもらっています。71坪あっても、間取りを決めるときに考えていなかったものは入りません。坪数の問題ではなく、優先順位の問題でした。

坪数が増えたことの負担も正直に書いておきます。掃除はロボット掃除機に任せているのでそこまで負担ではありません。固定資産税は増えましたが、許容できる範囲です。

予算や土地に余裕がなければ60坪前後でも成立します

とはいえ、全員が71坪を目指す必要はありません。土地や予算に余裕がないなら、60坪前後でも完全分離は十分に成立します。

60坪だと1世帯30坪ずつ。わが家の親世帯と同じ広さが2つ取れる計算です。パントリーやファミリークローゼットまで入るので、生活のしやすさは大きくは落ちません。

わが家が71坪になったのは、子世帯に子供部屋を確保したかったからです。お子さんの人数と、将来必要になる部屋数。ここが60坪と70坪の分かれ目になります。

左右で分ける左右分離型は上下分離より足音の悩みが減りますが、屋根と基礎の面積が増えるぶん、同じ坪数でも割高になりやすいです。平屋で完全分離にする場合は、上下に積めないぶん敷地がかなり必要になります。

完全分離にして後悔したことも、別の記事で正直にまとめています。

二世帯住宅の完全分離で費用を抑える方法と、使える補助金・制度

完全分離で費用を抑えるなら、「2セットになる場所」から手をつけるのがいちばん効きます。設備が2つある家では、1つあたりの節約が単純に2倍になるからです。

完全分離だからこそ効く、費用の抑え方

打ち合わせで実際に効いたのは、次の4つでした。

やること	効く理由
水回りを上下・左右で揃える	キッチン・浴室・トイレの位置を世帯間で揃えると配管が短くなり、屋外給排水工事費が下がります
グレードは「2つある設備」から下げる	キッチンを1ランク下げると2世帯分の削減になります。1か所しかない部分より効果が大きくなります
外構は優先順位をつける	わが家の外構・造園工事費は212万9,000円。後からでもできる部分は入居後に回せます
キャンペーンの時期を確認する	わが家の値引き394万円のうち、換気システムの35万円は6月中のキャンペーンによるものでした

2026年9月時点で使える補助金・制度

新築の注文住宅で使える国の補助金として、2026年8月1日時点で募集中なのが「みらいエコ住宅2026事業」です。国土交通省・経済産業省・環境省が連携する「住宅省エネ2026キャンペーン」の一部にあたります。

補助金と税制は年度ごとに内容が変わります。以下は2026年8月1日に公的機関の公式サイトで確認した内容です。申請前に必ず最新の公式情報をご確認ください。

住宅の性能	対象世帯	1戸あたり	建替前住宅の除却あり
GX志向型住宅	全世帯	110万円（125万円）	加算なし
長期優良住宅	子育て世帯・若者夫婦世帯	75万円（80万円）	95万円（100万円）
ZEH水準住宅	子育て世帯・若者夫婦世帯	35万円（40万円）	55万円（60万円）

金額は5〜8地域のもので、カッコ内は1〜4地域の額です。主な要件は、床面積50㎡以上240㎡以下・令和7年11月28日以降に基礎工事に着手していること・土砂災害特別警戒区域などに立地しないことです。

締切に注意してください。交付申請は予算上限に達するまで（遅くとも2026年12月31日）ですが、ZEH水準住宅は予約が2026年8月17日、交付申請が2026年9月30日で締切です。予算の執行率は2026年8月1日0時時点でGX志向型45%、長期優良・ZEH水準20%と公表されています。

二世帯住宅では床面積の上限に注意してください。上限は240㎡（約72坪）で、完全分離型は延床が大きくなりやすい間取りです。わが家の71坪（約236㎡）はこの上限のすぐ内側でした。なお完全分離型を1住戸とみるか2住戸とみるかは公式資料に記載がありません。事務局や施工会社に必ず確認してください。

参考：みらいエコ住宅2026事業 公式サイト／国土交通省 住宅省エネキャンペーン（2026年8月1日確認）

税制では、住宅ローン減税の借入限度額が住宅の性能で変わります。令和8年入居分は次のとおりです（カッコ内は子育て世帯等）。

住宅の区分	借入限度額（新築）	控除期間
長期優良住宅・低炭素住宅	4,500万円（5,000万円）	13年
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円（4,500万円）	13年
省エネ基準適合住宅	2,000万円（3,000万円）	13年
その他住宅	支援対象外	—

控除率は0.7%、所得要件は2,000万円です。ここで1つ落とし穴があります。「子育て世帯等」の定義が、補助金と減税で違います。補助金は18歳未満の子・39歳以下の夫婦、減税は19歳未満の子・40歳未満の夫婦です。

参考：国土交通省「令和8年度税制改正概要」（2026年8月1日確認）

二世帯住宅の記事でよく紹介されている「地域型住宅グリーン化事業」は、国土交通省の公式サイトに令和5年度予算をもって終了したと明記されています（2026年8月1日確認）。古い情報が残っている記事も多いのでご注意ください。

最後に、二世帯住宅ならではの税金です。完全分離型は「2戸」と判定される可能性があり、そうなると軽減の枠も2戸分になります。

• 固定資産税の住宅用地特例は、200㎡までが評価額の1/6、超える部分が1/3（総務省）
• 各世帯に専用の玄関・台所・便所があり、世帯間が扉等で仕切られていれば2戸と判定される例がある。2戸なら土地の特例は200㎡×2＝最大400㎡まで（刈谷市の説明・自治体の一例）
• 不動産取得税は一戸につき1,200万円の控除（長期優良住宅は1,300万円）。独立性が認められれば二住宅とみなされる（北海道の説明）
• 相続では区分登記に注意。小規模宅地等の特例は330㎡まで80%減額だが、区分所有建物である旨の登記がある建物は被相続人が住んでいた部分に限られる（国税庁）

「完全分離なら必ず2戸分の軽減が受けられる」わけではありません。判定は自治体や都道府県税事務所の運用によります。金額も要件も、この記事では断定できません。必ずお住まいの自治体か税理士にご確認ください。

わが家の見積もりはいくらになる？間取りプランと資金計画を無料でもらう方法

ここまで坪数ごとの目安をお伝えしてきましたが、自分の土地と希望の間取りでいくらになるかは、実際にプランを作ってもらわないと分かりません。

わが家も、そこから家づくりを始めました。私もタウンライフ家づくりで大手4社に一括で依頼しました。完全分離の二世帯住宅にしたいという条件を書いて送っています。

実際に届いたものを、そのまま書き出します。

届いたもの	わが家に届いた結果（4社に依頼）
カタログ	依頼した4社すべてから届きました
間取りプラン	4社中3社から届きました
土地情報	1社から届きました
届くまでの日数	いちばん遅い会社で5日でした
そのあとの連絡	電話が来たのは4社中1社だけ。残りの3社はメールでした

タウンライフ家づくりは、間取りプラン・資金計画・土地情報の3つをまとめて無料で受け取れるサービスです。登録しているハウスメーカー・工務店は1,320社以上あります（2026年9月現在・自社調べ）。

二世帯住宅は坪数が大きいぶん、坪単価の差がそのまま総額の差になります。わが家は71坪だったので、坪単価が10万円違うだけで710万円の差です。だからこそ、複数社の資金計画を横に並べて比べることが、そのまま予算づくりになりました。

依頼するときは「完全分離型の二世帯住宅」「延床◯坪くらい」「親世帯は夫婦2人」まで書いておくと、返ってくるプランの精度が上がります。わが家もここを具体的に書きました。

【Q&A】二世帯住宅の完全分離の費用に関するよくある質問

まとめ：二世帯住宅の完全分離は「何坪にするか」で費用が決まる

二世帯住宅を完全分離にした費用と、必要な坪数を実額つきで解説しました。

完全分離の費用は、坪単価×坪数でおおよその見当がつきます。そのうえで設備が2セット必要になるぶんが乗る、という順番で考えるとぶれません。

二世帯住宅にして良かったのは、両親に娘の成長を近くで感じてもらえることです。お裾分けし合うぐらいの距離感が心地よく、何かあったらお互いをすぐ頼れる距離なのも嬉しく思っています。

完全分離二世帯に住むお嫁さんの本音も記事にしています。